深圳宝安公明小产权房市场调研报告.docxVIP

宝安公明 小产权房 市场调研报告 报告提纲 1 2 3 4 5  区域概况 政策研究 地块分析 案例分析 客户分析 6 7  未来发展 操作建议 第一篇：区域概况 光明新区 经济运行 发展与规划 概况 光明新区概况 深圳市西北部，东至观澜、西接松岗、 区位 南抵石岩，北与东莞市接壤。 龙大高速公路、南光高速、机荷高速、 交通状况 梅观高速、广深高速相连，与珠三角主 要城市中心形成便捷高效的“半小时生 活圈” 行政面积 156.1平方公里 总人口 约80万（户籍人口约4.2万） 城市发展定位 “绿色新城、创业新城、活力新城、和 谐新城” 光明新区概况 ? 深圳绿色城市示范区 ?深圳重要的城市副中心 ?创新型高新产业基地及其配套服务区 ?承接香港、辐射东莞的生产性服务中心 公明中心区 光明中心区 光明 新区 经济运行 ， 光明新区GDP走势图 300 273.27 30% 180.85 211.9 20.70% 28% 200 150.55 20.10% 20% 100 10% 5% 0 0% 07年 08年 09年 10年 GDP（亿元） 同比增长 光明新区自2007年成立以来，经济发展保持良好的态势。虽然在2008年受 到全球金融风暴的影响，总体经济增长速度有所减缓，但随后经济快速回升，2010年完成地区生产总值273.27亿元，同比增长28%。  光明中心区和公明中心区 “一轴” “两心” “八片区 城市发展 “一门户”与规划 “一环 “四点”  地  、 、 、  利用光明新区良好的自然环境背景，优化城市建设区与周边生态用地的边界，建立紧凑集中、功能多元、生态优先的集约效益型的绿色新城。 城市发展与规划 发展目标 发展策略 行动计划 塑造优美边缘、通道、入口、小区、地标 山 城 把乡野引入城市，把市民送到田园 塑造优美城市形象 水 色 舒适的居住区，充满活力的城市中心 · 营造宜人生活方式 健康的交通、生活、工作方式和环境 多元文化融合，多样化居住，方便的休闲 色 活 力 公园化生活、工作、休闲、度假、学习 城 新 打造诱人创业平台 降低生活成本、降低创业成本 深 城和 数字新城 圳 谐 提高城市运营效率 梦 新 · 商务区、教育区 城创 光 培育城市竞争优势 节水、节能、节材 业 明 。。。。。。 城 保护城市资源环境 光明新区总体状况 交通优势：四通八达的交通环境，对其工商业发展提供了必要条件 竞争优势: 依托深圳、东莞等珠三角核心城市，区域竞争力不俗 商业价值: 经济总量相对较小，但整体经济发展迅速，潜力巨大 4 完善的城市定位于功能规划，为进一步发在指明了方向 第二篇：政策研究 小产权 政策解读 市场现状 房属性 小产权房属性 1 2 所谓小产权房屋（又称 即不完全产权房屋，是指 乡产权房屋），是指在 未办理统一规划、征收和 农民集体土地上，由享 出让手续，直接在国有或 有该土地所有权的乡(镇 集体所有性质土地上，违 )政府或村委会单独开发 法违规建设或超标准建设 或联合房地产开发企业 所产生的房屋，即违建房。 联合开发建设，未缴纳 由于购买者仅与房屋筹建 土地出让金等费用，并 者签订了交易合同，只有 由乡（镇）政府或村委 房产部分的使用权和收益 会制作房屋权属证书的 权，但无法获得国家房管 房屋。 部门颁发的房产证，无法 这种房屋权属证书没有 进行抵押、赠与和拆迁补 房管部门盖章，仅有乡 偿。一旦房屋产权发生变 （镇）政府或村委会的 更或纠纷时，购买者各项 盖章以证明其权属，故 权益均不能得到法律的保 称之为乡产权。 障保护。  3 即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私 人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。 享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。 狭义概念 广义概念 大产权房 小产权房属性 小产权房分类 一种是在集体用地上或者占用耕地违法建设的。将农民集体所有建设用地使用权流 转，用于商品住宅开发的违法建筑。  2 一种是在政府划拨或者出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的 房屋直接在市场上进 行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。  3 一种是在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居 民而产生小产权房，俗称“军产房”。 小产权房属性 产权不受法律承认，合法权益无法得 到法律保障，是小产权房最大特点。 无法办 理房屋 开发工程 产权登 ， 无产权 小产权房 质量差 多承包给 法权益 小建筑商 难以得 ，质量难 到保护 保证。 。 同样位置只 无物管，或 是商品房价 指定成立管 的20％至 价格低 服务差 理机构进行 50％。物