潜在地区、中心城市、区域龙头——房地产行业深度专题研究报告.docxVIP

浙商证券研究︱ 中国 ︱Investment Research 房地产行业 ︱ 行业公司研究 行业专题 浙商证券 行业深度专题研究 10 November 2009 ︱ 24 pages 潜在地区、中心城市、区域龙头 ——房地产行业深度专题研究报告  细分行业评级 房地产开发 买入 园区开发 中性 戴方 86-21-6471 8888-1219 daifang@ 公司推荐 房地产行业梯队转移势在必行，一线转向二、三线 万科 A 买入 招商地产 买入 本报告导读： 寻找潜在地区、寻找潜在城市，看好地区中心城市 滨江集团 买入 重点推荐新湖中宝（600208）和滨江集团（002244） 保利集团 买入 投资要点： 北京城建 买入 新湖中宝 买入 房地产行业梯队转移势在必行 房地产行业梯队转移势在必行，即房地产行业投资的热点由东部沿海地区向中西部地区转移、由一线城市向二、三线城市转移。其中，一线城市房地产行业发展将受制于土地供给的刚性（即土地供给量将逐渐减少）、支付能力的相对下降（即按揭月供负担逐渐加重、房价收入比逐渐上升），而导致新增商品房业务的蛋糕越来越小，存量商品房将取代新增商品房成为市场的主力。 豫、蒙、鲁、粤、浙、苏、赣是热点 我们以地区生产总值、城市化水平、地区人口红利、地区支付能力（按揭月供负担和房价收入比）、地区土地供给（购置土地面积）、地区行业回报等六大指标为基础，运用“排序评级”的方法，得出河南、内蒙古、山东、广东、浙江、江苏和江西等 7 个省区是国内房地产投资的热点和潜在地区。  房地产指数走势 200 150 100 50 0 -50 01-05 02-24 04-15 06-04 07-24 09-12 11-01 上证指数 房地产 热点地区内的中心城市更具投资优势 相关报告 鉴于中心城市（省会城市和计划单列市等）在经济集聚、人口集聚以及支付 1、《“地产+金融”，别具一格_新湖中 能力上的优势，承接房地产投资热点地区，我们认为郑州、呼和浩特、包头、 宝投资价值分析报告》 济南、青岛、珠海、杭州、宁波、温州、南京、苏州、无锡和南昌等城市是房地 2、《上市公司深度研究报告_滨江集团 产行业发展值得关注的二、三线城市。 （002244）_业绩保障程度高，2010 年目标价 25 元》 重点推荐滨江集团和新湖中宝 在我们认为具有房地产发展潜力的城市中，A 股房地产行业区域龙头主要有：华发股份（600325）、新湖中宝（600208）、滨江集团（002244）、宁波富达（600724）、栖霞建设（600533）、苏宁环球（000718）等。在上述潜力地产上市公司中，我们目前重点推荐的是滨江集团（002244）和新湖中宝（600208）。 [键入文字] 浙商证券 ︱ Investment Research ︱Investment Research 行业专题 正文目录 1. 地区房地产有效需求分析 4 1.1. 地区生产总值分析 4 1.2. 地区城市化水平分析 7 1.3. 地区人口红利分析 9 1.4. 地区支付能力分析 12 2. 地区房地产有效供给分析 14 2.1. 地区土地供应分析 14 2.2. 地区房地产行业回报分析 15 3. 中心城市在地区房地产投资中的优势 17 3.1. 经济的集聚效应 17 3.2. 人口的集聚效应 18 3.3. 支付能力的“高地”效应 19 4. 基本结论 20 4.1. 一线城市向二、三线城市转移 20 4.2. 寻找潜力地区、寻找潜力城市 20 4.3. 寻找潜力地区的区域行业龙头 21 4.3.1. 新湖中宝（600208）：“金融+地产”，别具一格 21 4.3.2. 滨江集团（002244）：业绩保障程度高，2010 年目标价 25 元 22 [键入文字] 浙商证券 ︱ Investment Research ︱Investment Research 行业专题 图目录 图 1：地区生产总值 6 图 2：地区生产总值增速 6 图 3：人均地区生产总值 6 图 4：单位面积地区生产总值 7 图 5：1978 年以来国内城市化水平 8 图 6：地区城市化水平 8 图 7：地区工业化水平 8 图 8：地区服务业水平 9 图 9：全国总抚养比 10 图 10：地区总抚养比 10 图 11：地区老年人口占比 10 图 12：地区少儿抚养比 11 图 13：地区老年抚养比 11 图 14：地区“老少差”* 12 图 15：地区人均可支配收入 13 图 16：地区按揭月供负担 13 图 17：地区房价收入比 13 图 18：地区购置土地面积 14 图 19：地区人均购置土地面积 15 图 20：地区房地产行业营业利润率 15 图 21：地区房地产行业总资产周转率