胶南市大学城商业项目规划方案.docxVIP

瑾呈： 胶南概况 胶南市大学城商业项目规划方案 上海浩众浩广商业地产营销机构 典尚设 计：效果图、三维动画 胶南概况 围绕市场，展开调研 此案围绕宗地开展实地调查及相关信息收集，整理，通过大量的工作有序进行，积累有效信息，服务于项目前期规划的工作，从胶南市大学科研区的实际情况出发，把握市场的动态，洞悉市场变化， 、、。 第一章 胶南概况 市场研究 第二章 目 产品定位 第三章 第四章 合作模式  城市认知 未来城市发展方向胶南房地产市场概况 综合评估 竞争市场 产品定位推导 产品细化方案 项目总体定位 项目市场定位 商业业态定位 合作模式一 合作模式二 城市认知 第一章 胶南概况 胶南在青岛的位置：胶南地处青岛西海岸，总面积1846平方公里，常住人口83.7万。 连接青岛的跨海大桥和海底隧道相继通车后，进一步推动了胶南经济的发展。 胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处；天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等；沿岸岛屿10余处，海域面积近500万亩，拥有绵延11公里的天然沙滩。 城市认知 第一章 胶南概况 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，处山东半岛西南隅，胶州湾畔，南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1894平方公里。 交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个 出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公 里，距青岛前湾港20公里。 城市认知 第一章 人胶口南状概况 845000  胶南市2006年—2010年人口比例 （单位：人） 840000 2010 年 末 全 市 户 籍 总 人 口835000 839202人，比上年末增长0.22%。 830000 胶南市虽然在5年中呈现人口持 825000 ， 。 820000 815000 ? 其中非农业人口390948人，农业 810000 人口448254人。人口自然增长率 805000  837359 833837 826733 817533  839202 为0.1‰。 户籍人口中农业人口占到53.41%，比重比非农业人口较高，而该类人群的消费能力和层次相对较低， 不符合高档集中型商业的消费层次。  2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 胶南市农业人口与非农业人口比例 53% 非农业人口 47% 农业人口 城市认知 胶南市2006年—2010年GDP增长值 第一章 （单位：亿元） 600 宏胶观南经概济况 483.32 549.46 500 439.63 390.06 400 343.31 ? 2010年全市实现生产总值549.46亿 元，比上年增长12.5 %。 300 ? 胶南自2006年-2010年GDP增长减 200 ， . 。 100 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 胶南市2006年—2010年GDP增长率 20.00% 17.60% 16.80% 15.00% 13.20% 13.40% 12.50% 10. 00% 5.00% 0.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年  自2005年起至2009年的5年时间里，胶南市GDP处于飞速增长阶段，高于全国GDP增幅，反映了胶南市良好的经济状况。 第一章  城市认知 70.00% 产胶业南结概构况 60.00% 50.00%  胶南市2006—2010年产业结构对比 61.03% 60.54% 58.76% 58.25% 59.05% ? 第一产业增加值43.36亿元，增长 40.00% 1.4%；第二产业增加值324.44亿 30.00% 元，增长13.8%；第三产业增加值 . ， 。 20.00% 10.00% 三次产业的比例关系调整为 7.89 ： 0.00% 59.05 ：33.06。 从近五年的产业结构对比来看，胶南的经济是以第二产业为支撑， 第三产业的比值有在增加，但比重并不大。 随着新农村、经济开发区建设的不断深入，势必会导入更多人口。  30.07% 31.38% 33.19% 34.17% 33.06% 8.90% 8.08% 8.05% 7.58% 7.89% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 胶南市2010年三大产业结构对比 7.89% 33.06% 第一产业 第二产业 第三产业 59.05% 第二产业继续支撑胶南经济发展，第三产业比重持续增长 城市认知 第一章 固定胶资南产概投况资额 400 350 300 2010 取得了创历史最好成绩，对