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谨呈：湖州天河置业有限公司 胶州盛福村地块 市场调研及可行性分析报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归凡泽地产顾问（中国）有限公司所有，未经凡泽地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告思路 第一部分：胶州城市宏观环境分析 第二部分：胶州房地产市场格局扫描 第三部分：目标地块本体分析及设想 第四部分：成本与收益分析 第五部分：产品定位建议 胶州概况——解读历史 胶州是华夏文明发祥地之一，有着4500多年历史，唐朝设立板桥镇，唐宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一的通商口岸，素有“金胶州”之美称。 胶州人杰地灵，至今保留有世界闻名的新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址，西汉祓国旧址，明代养马城“牧马城”遗址，清代著名书画篆刻艺术家、被列为“扬州八怪”之一的左笔高手高凤翰故居旧址， 民间艺术源远流长，具有300多年历史的“胶州大秧歌”驰名中外，全国保留剧种胶州茂腔及民间戏曲、剪纸绘画等也都在国内外有一定的艺术影响力，胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产名录。 4500年的城市背景，浓厚的历史底蕴 胶州概况——城市区位 胶州地处山东半岛东南部，胶州湾畔，东临即墨市,城阳区,北接平度市,西靠高密市,西南临诸城市,南与胶南市接壤。 属于青岛的县级市，充分接受来自青岛市的辐射，成为环渤海湾经济圈的第一梯度。 青岛市 全市总面积1210平方公里，其中建成区面积45平方公里，辖11个镇，7个街道办事处，811个行政村，全市总人口110万人，常住人口80万人，城区人口超过45万。 地处胶潍河盆地南部边缘，属滨海平原地区。全境地形南高北低，西高东低，呈西南、东北斜长分布状态。 地缘关系受青岛辐射大，中等城市规模，45万的市区人口给予地产发展基础性的支撑； 胶州概况——把脉交通 ?3大铁路横贯境内：胶（州）济（南）铁路、胶 （州） 黄（岛）铁路以及胶（州）新（沂）铁路。 ?5大公路纵横交错：济南至胶州的济青高速公路、胶州至黄岛的环胶州湾高速公路、黑龙江同江至海南三亚纵贯中国东部沿海的同三高速公路，204国道。 ?海湾大桥和海底隧道工程建设将使胶州与青岛联系更为紧密，胶州到青岛只需15分钟。 两大港口和国际机场相邻：胶州港、天津港青岛流亭机场。 境内有全国第三个铁路集装箱编组站，是进出半岛的咽喉。 优越的水陆空交通条件，是胶州对外开放的突出优势。 交通布局：扼海航之咽喉，处路运之要冲，占航空之重地。  跨海大桥 海底隧道 立体路网，四通八达的交通，与青岛 的联系紧密，可吸收青岛外溢购房群 体。 胶州概况——把脉交通 事实上，随着青岛“限购令”的推出，外溢到胶州的现象越发明显； 胶州宏观经济——GDP及人均GDP ?胶州GDP近年保持了约14.8%的增长速度；2010年胶州GDP增幅仍达13.1%，高于全国平均水平 ?2010年胶州人均GDP64361元，较09年增长近 7.7% ?2010年胶州和青岛其他县市相比生产总值处于领先水平，达到577.06亿元。  2006-2010年胶州市GDP指标 20.00% 700 18.00% 600 16.00% 500 14.00% 12.00% 400 10.00% GDP 300 增长率 8.00% 6.00% 200 4.00% 100 2.00% 0 0.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 城阳区 10年青岛各县市GDP比较 2006-2010年胶州市人均GDP指标 莱西市 25.00% 80000 20.00% 70000 平度市 60000 15.00% 50000 40000 人均GDP 增长率 胶南市 10.00% 30000 5.00% 20000 胶州市 10000 0.00% 0 即墨市 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0 100 200 300 400 500 600 700 胶州宏观经济——GDP及人均GDP ?2010年，胶州市GDP 为577.06，增速为13.1％，宏观经济处于高速发展期。 ?胶州市的人均GDP约为8000美元，房地产市场处于快速平稳发展阶段,且开始注重质量。 ?根据国家相关理论和国际通用衡量标准判断，胶州房地产市场正进入一个高速发展的阶段。  宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 ?房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年，胶州市人均GDP64361元，折合约为8000美元，房地产处于平稳发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系 0-