广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案.docxVIP

海世界·台湾城 海世界·台湾城 ——整体定位策划方案 专业创新 · 责任专注 海世界·台湾城 我们的研究思路和方法 住宅市场分析 项目定位 商业分析定位 规划建议 项目营销策略 住宅+商业+ 外来客户 比肩世界的 服务区域 公寓 三战定江山 湾区生活 的中型消 为主、本 费商业形 地客户为 态 辅的市场 终极目标——前期规避风险， 中后期项目价值最大化 专业创新 · 责任专注 2 海世界·台湾城 第一部分 项目市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 项目整体规划思考 第四部分 项目营销部署建议 第五部分 项目定价分析 专业创新 · 责任专注 3 海世界·台湾城 第一部分 项目市场分析 防城港市城市解读 防城港市港口区区域解读 房地产市场分析 专业创新 · 责任专注 4 海世界·台湾城 城市解读 专业创新 · 责任专注 5 防城港城市性质定位：沿海主要的港口城市，环北部湾地区海世界·重台湾要城临海工业基地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地 防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，现辖港口区、防城区、上思县、东兴市, 总面积6181平方公里, 总人口近90万。 专业创新 · 责任专注 6 预计2012年，北部湾经济区连接各城市高速路及城际铁路竣工并使 · 用，将形成一小时生活圈，极大的带动防城港经济及地产业的发展 海世界 台湾城 《广西北部湾经济区发展规划》指出： 防城港市是“一轴两翼”中“一轴”九个核心城市之一 按大城市规模建设 2020年防城港市中心城区人口达100万人 专业创新 · 责任专注 7 新城市规划推出及行政中心迁移将防城港城市 海世界·台湾城 空间发展机会向东南面推进 新城市规划（2008‐2025年) 强调“城区主要向北、向东及企沙方向拓展 总体布局：形成“一核 （沙潭江核心区）、两湾 （东湾、西湾）、六组团（防 城组团、渔万组团、西湾新城、 江山组团、公车组团和企沙组团）”发展空间结构。 注：资料来自防城港城市总体规划 专业创新 · 责任专注 8 8 海世界·台湾城 根据以上城市规划我们预测： - 关键词： 经济 工业 港口 旅游 专业创新 · 责任专注 9 海世界·台湾城 防城港市经济在北部湾众多城市中现处于中低水平 关键词一：经济 现 状 城 市 2008年全市生 人口总数﹙ 财政收入 固定资产投 全年城镇居民人 产总值 万人﹚ 资完成 均可支配收入 防城港市 212.18亿元 84.76 21.92亿元 146.05亿元 14364元 北海市 313.88亿元 157.72 27.03亿元 200.31亿元 13989元 钦州市 377.4亿元 364.51 32.01亿元 248.9亿元 14106元 玉林市 605.92亿元 641.73 47.75亿元 290.69亿元 14156元 南宁市 1316.21亿元 691.69 191.17亿元 693.44亿元 14446元 注：资料来自广西统计年鉴 专业创新 · 责任专注 10 防城港因人口基数原因人均GDP位于较高水平 海世界·台湾城 关键词一：经济 现 状 防城港全市历年人均GDP发展状况 16000 元 20% 14352 18.40% 18% 12090 12800 10989 16.9% 16% 14.6% 14% 9590 9600 12% 6400 10.0% 10% 8% 6% 3200 4% 2.0% 2% 0 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 人均GDP 年增长率 防城港 全国 全区 南宁 钦州 北海 玉林 人均GDP（元） 25375 22640 14966 19142 11740 20093 10770 较上年增速（%） 18.4% —— 11.7% 12.8% 14.4% 15.4% 11.8 % 人均GDP与房地产发展关系 0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 启动期 快速发展期 平稳 展期 减缓发展期 注：资料来自各市政府工作报告 专业创新 · 责任专注 11 城市人口的预期发展将体现市场的未来容量 海世界·台湾城 关键词一：经济 现 状 未 来 ?防城港人口基数较小，随着经 ， 人口增长较大。 ?人口的预期发展将有效支撑防 城港市需求更多的物业  万人 100 100 2005 2006 2007 2008 80 65 60 46 49 49.85 50.74 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2015 2020 08年末，防城港市中心城区人口为51万，规划至2020年达100万，预计平均每年增长约4万人口，以三口之家计算，每年约要消化1.3万套物业 专业创新 · 责任专注 12 防