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合肥华纺新华城项目 业态规划布局建议 2012.11.29 目录 A. B. C. D.  项目原规划解读 项目发展局限及调整建议 业态组合布局建议 购物主题示意 合肥华纺新华城项目 A 项目原规划解读 P 3 A、项目原规划解读 项目区位地图 合肥 市区 本项目 P 4 A、项目原规划解读 项目平面俯瞰 P 6 A、项目原规划解读 项目物业形态规划 商铺 酒店 住宅 商场 商铺 P 7 A、项目原规划解读 楼层 面 积（㎡） 用途 B2 19005 停车位 B1 18804 停车位 F1 8947.2 商场 F2 8947.2 商场 F3 8947.2 商场 F4 8947.2 商场 F5 8947.2 商场 合计 82545.46 P 8 A、项目原规划解读 《新华文本》楼层分布剖面图 A、项目原规划解读 B2层平面图 （19005.12㎡） P 10 A、项目原规划解读 B1层平面图 （18804.44㎡） P 11 A、项目原规划解读 F1层平面图 （8947.18㎡） P 12 A、项目原规划解读 F2层平面图 （8947.18㎡） P 13 A、项目原规划解读 F3层平面图 （8947.18㎡） P 14 A、项目原规划解读 F4层平面图 （8947.18㎡） P 15 A、项目原规划解读 F5层平面图 （8947.18㎡） P 16 B 项目发展局限及调整建议 P 17 B、项目发展局限及调整建议 部分主力商家面积及层高需求 P 18 B、项目发展局限及调整建议 问题发现：停车场出入口设置不合理 创新大道和长江路是主干道，创新大道是项目的主要入口，卸货车不易通过；另外，卸货区设置在酒店旁边也将对于酒店的环境有影响。 P 19 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：地下车库出入口设置在杨林路 杨林路为项目南侧一 条相对次要的干道，与项目住宅区相通，人流量较少，是相对适合设置地下车库出入口的位置。 出入 口 P 20 B、项目发展局限及调整建议 问题发现：超市位置设置 从本项目整体商业价值考虑： 超市是本项目不可缺少的重要部分，他可拉动整体商业人流，但超市租金较低，对停车位及卸货平台有一定要求，我司建议将超市放置地下一层。 P 21 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：地下车库通道直下地下二层 将地下一层调整为超市，地下二层保留停车库设置，因此需要将停车库的出入口从地下一层调整至地下二层，将卸货平台设置在地下二层。 P 22 B、项目发展局限及调整建议 问题发现：地上层与地下层的连通阻碍 由于商场单层面积约9000㎡，从地下一层、二层的平面图来看，动线设计不合理，建议增设扶梯、坡梯及垂直梯，增加停车场到商业场的互动 。 P 23 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：增加地下层与地上层的动线连通 将商场内升降梯A、B延伸到B1、B2层，增加地下商业和地上商业的互动性，同时更加人性化的将地下车库人流引导至商场内。 A B P 24 B、项目发展局限及调整建议 问题：商场内洗手间设置不合理 商场每层面积近9000平方米，仅设置一个洗手间，不能满足需求，并且目前设置的位置为商场中央位置，不利于中心区域动线 设置与商铺组合，优质铺位价值得不到体现，建议在商业死角处增设1-2个洗手间。 P 25 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：增加洗手间数量并调整位置 洗手间适合设置在相对死角的位置，以节约优质的商铺资源，增加商场的租金收益。 P 26 B、项目发展局限及调整建议 问题：商场外部缺少垂直动线 由于项目将在四层、五层设置餐饮、电影院、健身房、量贩式KTV等业态，此类业态营业时间较晚，故需要在商场外部设置垂直电梯方便此类业态的夜间经营。 P 27 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：项目增设外部垂直电梯 在项目南侧（调整后消防通道B处）设置垂直电梯，以满足 顾客夜间通行。 A B 垂直 电梯 P 28 B、项目发展局限及调整建议 问题：商场内铺位进深太深，不利于销售 20.9m*8.4m=175.56㎡，单间商 铺面积过大，不够灵活，不利于招商。 商场内部分铺位进深过大，如果 将来开发商考虑销售这部分铺位，势必导致这部分铺位的总价过高,不利于招商和销售。 商铺进深 过大，不利于招商。 P 29 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：可以考虑调整商场内部布局 减小外围西侧与南侧商铺进深，适当增加商场内部铺位数量及面积。 P 30 B、项目发展局限及调整建议 电影院层高不足 项目二、三、四、五层的层高均为4米，而一般根据电影院的装修标准要求，放映厅装修完的层高达8米，即梁下净高 约9米。项目目前的情况来看，即使将两层打通并作一层也不能满足电影院的物业基本要求。 P 31 B、项目发展局限及调整建议 调整建议：将电影院设