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昆山尊宝庄园别墅项目 前期策划报告 2006 年 8 月 目录 HYPERLINK \l page3 一、认知项目 HYPERLINK \l page3 3 HYPERLINK \l page10 二、市场判断 HYPERLINK \l page10 10 HYPERLINK \l page17 三、竞争考量 HYPERLINK \l page17 17 四、项目研判 错误！未定义书签。 一、 认知项目 1、 地块位臵 项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇 5-8 公里，距离昆山市中心 25 公里；距离青浦 12 公里， 距离上海市中心 40-50 分钟车程。 本案 2、 基本经济指标 本项目共分三个地块，A 块较为完整约 510 亩，已确定，B 块位于 A 块的东面，约 80 亩，目前还在协商中，C 地块还未定。 容积率 0.25 左右，总建筑面积约 10 万平方米，初步规划休闲公寓约 5 万方，高端别墅约 5 万方，另外 B 块土地确定后将规划为高级 会所，目前初步意向与美洲俱乐部合作。目前规划审批中。 占地：590 亩 容积率：0.25 建筑面积：约 11 万方 公寓：5 万方 高端别墅：5 万方 会所：1 万方左右 3、 地块条件分析 地块整体成?水母?状，即中间方正，东西两侧有不规则的外延。地块内部地势较为平整，无明显的突起或低洼，地块内部 有两条天然的河道，目前由于平地的原因暂时将水抽干。地块南侧有两片 3-4 年的树林，淀山湖沿岸有 3-4 米高的防风林，且 无法动拆。 4、 立地环境分析 项目内部南北两侧环境较好，南临淀山湖，西北倚上海旭宝高尔夫俱乐部（27 洞），东面环境相对较差，为农民房和现有的 档次较低的别墅区。 旭宝高尔夫 未拆迁的农民房 现有的别墅 淀山湖 项目东面未拆迁的民房 项目西北面的旭宝高尔夫球场 旭宝高尔夫球场 项目南面的淀山湖 湖边必须保留的防风林 项目东面临湖的原有的别墅 项目已有初步的规划方案，已有施工许可证，第二论的规划方案报批中，目前项目迫于政策的压力开始平整土地， 5、 交通条件分析 就目前地块周边的交通来看，大型的高速公路并不缺乏，但从主干道进入地块的道路较小而且非常不好找，可以说项目的交 通大环境不错，但细节上问题不少。 6、 配套条件分析 项目外部环境较差，距离淀山湖镇 8-10 公里，周边以农田和民房为主，颇为荒凉，几乎没有配套，整体感觉非常差。 项目的发展条件总结： 地块的优劣相当明显，西北侧的旭宝高尔夫（27 洞）与南侧的淀山湖之间，景观条件十分优越，在整个区域内甚至上海境内都没有类似的发展用地，土地资源的稀缺性十分明显，在项目发展策划中要充分考虑对这一稀缺性的挖掘，强化对稀缺性的独占；项目的东侧环境较差，如何化解农民房和原有的农民别墅所带来的劣势也是今后项目开发中重点考量的问题。 项目的外部环境则相当不利，处于淀山湖镇的西南角，在整个规划中虽然属于旅游用地，但目前仍未大规模开 发，因此无论是交通条件还是生活配套都十分稀缺，这对于房地产项目开发而言是十分不利的，这就需要在项目开发中兼顾配套的享受性和生活性，在定位处理上十分不利； 项目虽然南侧和西北侧都有稀缺的景观资源，但在这些景观资源的直接利用上却并不便利，南侧的防风林以及红线外的沿湖道路、西北侧球场的分隔林都限制了这些景观资源的直接利用，在发展策划中要寻求化解的办法。 地块虽然周边的大交通环境不错，但直接到达项目的道路却问题不少，不能做到进出便利，因此如何解决这一问题也是项目日后发展的重点课题之一。 由地块的经济指标——容积率0.3，以及地块周边的稀缺资源——淀山湖和旭宝高尔夫，我们可以初步判定地块有打造豪宅的潜力。但是否适合打造豪宅，如何打造，卖点在哪里以及地块现有的缺陷如何弥补都要通过对整体市场环境，区域市场背景的调研后做出判断。 二、市场判断 1、 宏观发展背景分析 宏观大势――利空消息尽出，独立别墅长线看好 年的宏观调控市场刚刚回暖，06 年又一轮的调控政策接踵而来，虽然说所出政策都对房地产市场有打压效应，但对于别墅市场，特别是独立别墅可谓利空消息尽出，剩下的只有利好。随着别墅用地的不在审批，可以说独立别墅的土地供给已经进入?吃老本? 阶段，长线看来这类别墅由于土地的匮乏将进入?卖一套少一套?的稀缺时代，因此长线看好。 虽然别墅用地不在审批，但对闲臵土地的加强管理使得区域积压了几年的土地，几乎会在同一时间上市，形成区域市场供给上的 ?井喷?；因此在短时间内，别墅市场依旧会停留在买方市场，而想在买方市场立足，就必须在产品方面有所创新突破，也就是说买房 市场内产品为王！ 由于目前房地产市场的发展受政策的影响较大，政策又具有不可预知性，因此对于开发和销售周期都较长的豪宅项目来