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昆之门 项目产品建议 报告分析思路 产品定位建议 原方案分析 产品规划建议 办 酒 裙 公 业楼 公 店 寓 商 式 结合市场情况比较 产 平 户 配 品 面 型 套 其 定 规 建 建 它 位 划 议 议 方案财务分析 写字楼 酒店式公寓 商业 原原来来的的方方案案规划规由划写由字写楼字、楼酒、店酒和店部分和商商业业裙裙楼楼组组成成.. 调整后的产品和面积组合 产品组合 楼层 总面积 标准层面积 层高 写字楼 3-24层 30000 1200 3.8米 酒店式公寓 3-25层 31200 1300 3.4米 裙楼商业 1-4层 20000 5000 一层5.4 二层4.5 地下空间 2层 22000 11000 3.4-3.6米 总建筑面积：104000平米 地下：22000平米 地上：82000平米 原方案问题点 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。 建议方案解决的问题点 首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业 客源分析 经济环境带来的投资类型客户 区域规划吸引的客户 交通规划影响的客户 中华产业园区 高铁 城铁 昆山进出口加工区 高速 昆山高新区企业客源 产业结构调整催生的客户 新生的企业客户 区域辐射力决定客户的流向 产品定位 市场 依据 竞争 依据 市场 前瞻  中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态 写字楼 主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都 + 以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。 酒店式 公寓 城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。 产品打造 亮点一：昆之门一站式国际化商务服务 昆之门 核心业态链 商务 中心  会议 中心  新闻 中心  特色 商场  酒店 公寓  运动娱乐中心  文化 艺术  餐饮 美食 本项目写字楼市场定位 昆山城南 CBD核心区 国际5A生态型 智能写字楼 办办公公 产品表现 总面积 楼高 楼层分布 标准层面积 层高 写字楼 约3万㎡ 99 .99米 3-24层 1300㎡ 3 .8 城南首座 —— 昆之巅 会呼吸 生态型写字楼 写字楼定位与规划 关键词 ：低碳 会呼吸 生态型 空中花园 顶层直升机停机坪 市场定位描述 科技与创新 配套综合化  科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 专业化商务服务 软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。 产品建议 产品打造 亮点1：LOW-E玻璃幕墙 参考项目 玻璃幕墙 安联大厦 LOW-E玻璃配合金属遮阳板，解决西晒问题 国际商会 中空镀膜LOW-E 中心 诺德中心 弧形LOW-E玻璃幕墙，现场加工 目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。 产品建议 亮点2：增大南向面积 普通办公楼标准层 建议修改标准层 电梯间改为南北向，动线更加合理。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 产品建议 亮点2：高区 低区不同面积分割 16-24高区采用中大面积 满足不同客户 1-15低区采用小面积为主策略 高区 面积建议 户型 面积 户数 备注 （㎡） （户） 增大朝南 户型的面 大 200 两户 积，有利 于提高售 价和实现 迅速去化 规划部分 中 100-125 四户 中等户型 满足不同 要求 其余规划 小 60-80 四户 为较小面 积户型， 有利去化  大户型 中等户型 小户型 产品打造 亮点3 ：豪华现代大堂 建议聘请国际知名专业大师设 计，提升大堂的档次与品味。 大堂用材上采用高级石材与体现 现代感的玻璃、金属组合营造 或典雅豪华、或现代时尚的风格。 产品打造 亮点4：内外部园林广场 外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键通过 水景与园林绿化的结合 与大堂内环境遥相呼应 产品打造 亮点5：现代 环保精装电梯厅 轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖 中央分户计量空调 OTIS高速升降电梯 产品打造 亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼 办公楼