青岛石老人项目策划定位报告.pptxVIP

一、首先抓住最核心的六大问题;应该辨证看待项目与周边市场的关系，既有竞争也有互利;项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势;如果能够做到差异化，我们将建立自己的竞争优势。 1）直接临海，拥有600多米的海岸线，一线海景资源不可复制。 2）本项目既拥海、又有山（背后的土坡＋东面的石头山）。经过精心的设计，实现化腐朽为神奇（详见第三部分业态规划篇）。通过将山海资源巧妙结合，打造出“山海奇观”的双重美景。 3）与高尔夫度假区结合，通过在项目中设置酒店、酒店式公寓和高档会员俱乐部等高端业态，有针对性地吸引高端消费人群。提升商业档次，增强购买力。 4）充分结合石老人的故事传说，弘扬民族美德、突出地域文化、创建区域品牌。为石老人风景旅游区打造一张真正属于自己的文化名片。;定位差异化＋内容差异化＋形式差异化 1）定位差异化： 项目不只是一个普通的商业项目，开发商追求的也不只是片面的市场经济效益。我们必须站在区域协调发展、文化品牌创建、甚至现代城市经营的高度上来对项目进行定位。将项目打造成石老人风景旅游区的形象窗口和旅游地标。打造成展现青岛现代城市文化和时代文明的一张亮丽名片。而这种高度的定位正是通过下面的功能差异化来加以实现的。 ;2）内容差异化：;3）形式差异化：;旅游度假项目必须突破旺季与淡季的瓶颈，确保经营稳定性;分析项目业态，打造全年全天候的持续稳定经营;全天不同消费活动的展开 白天的消费活动 白天游客的消费活动以常规的旅游购物、度假娱乐、餐饮美食为主。这三类虽然为常规业态，但围绕开发主题，通过特色性的打造，如：具有海洋特色的纪念品专卖店、海水热疗，形成对游客的吸引力。 夜间的消费活动 文化剧幕一般安排在夜间，是夜间消费活动的核心，成为游客停留下来继续消费的充足理由，并以此带动餐饮、酒店的经营。;建构全年全天候持续稳定经营业态表;商业细分、多元化的业态组合是旅游度假项目吸引庞大人流、 减弱投资风险、获取稳定收益的关键;合理而富有特色的业态组合是旅游度假项目形成差异化优势的关键; ;5、石头山的价值有待挖掘：石头山拥有最佳的山海资源和最独特的天然造型。完全可以打造成项目的精神堡垒。一旦石头山的价值提升，则直接位于石头山背后的停车楼所在地块的价值也将被大大提升，再只作为停车显然浪费。 6、与海的互动性有待加强：海的优势在项目中没有得到最充分的利用。可将建筑与海进行更紧密地结合。同时开发“从海面－到海滩－到外部滨海商业观光展示长廊－到内部海洋文化主题商业街”等多层次、多元化、多特色的商业组合形式。设计的原则是：既要能伸出去、又要能引进来。打造与海的全方位、深层次互动。 7、建筑的文化性与符号性：建筑风格没有鲜明特色，符号性不强。表现在外立面的色彩、外墙的材质等细节。也没有一个主题的精神堡垒。;六、历史使命与价值意义;二、市场调研篇;宏观市场;青岛市地处太平洋西岸，山东半岛东南端，东南濒临黄海，与朝鲜半岛、日本隔海相望，北与烟台市、西与潍坊市、西南与日照市接壤。 青岛市总面积10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 ;宏观经济增长迅速，近5年的GDP年增长率超过15％； 受长三角等其他区域竞争，近3年的青岛招商引资金额减少，但伴随奥运会、渤 海湾经济圈的发展机遇，经济发展具备较大后劲； 市区人口数量稳步增长，2006年市区人口超过270万人，其中崂山区约22万人； 近5年的社会消费品零售总额年增长率超过15％。 居民生活水平稳步提高，人均可支配收入年增长率近五年都达到10％。;3、城市发展方向;4、对外交通情况;5、房地产市场总体分析;单位：万m2，元/m2;旅游市场;1、城市定位;青岛凭借“港口、海洋、旅游”三大特色经济，构建可持续发展的经济体系，成为中国经济中心城市和最具发展活力的城市之一。 中国外向型经济的梯度转移特征，给青岛宏观经济的发展提供重要动力，预计该趋势在未来5－10年内继续存在。 商务及旅游市场的高速发展，将带动酒店式公寓、零售商业等投资性房地产以及该行业的兴旺，而这也为房地产开发及楼盘品质提升带来机遇。;3、旅游资源;4、游客数量;5、消费状况;6、旅游市场小结;我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式势必带来旅游业与房地产业共赢发展的新空间，休闲旅游地产市场仍将持续不断地升温。多元化的经营品种、现代化的服务功能将大大改变传统单一的旅游观光产品和片面的门票经济。综合性的、现代化的“休闲度假MALL”将成为未来消费者的首选，也将成为社会投资的新热点。;;区域市场;崂山区区域定位;1、区域定位;总体目标：顺应青岛城市向东延伸的战略要 求，以发展写字楼为主，吸引大型企