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第一篇 市场分析篇 1 一、北京房地产宏观市场分析 过去的一年为今年房地产开发创造了有利的环境。一是宏观经济 持续快速增长，2001 年北京 GDP 增长速度达 11％，人均国内生产总 值超过 3000 美元；二是人均居民收入水平较快增长，提高了消费能 力，2001 年城镇居民的人均可支配收入 11578 元，增长 11．9 ％，扣 除物价因素实际增长 8．5 ％。今年 2 月份国家计委、建设部大幅降 低了住房交易手续费收费标准，2 月下旬包括公积金贷款、个人住房 贷款在内的存贷款利率全面下调，日前建设部又颁布了规范房地产开 发及项目管理十三条具体规定，这些措施无疑会对北京房地产业发展 起到积极的促进作用。 北京房地产业经过连续几年的高速增长，商品房供给能力大幅度 提高，促进了国民经济的高速、稳定发展，但人均住宅使用面积以及 居住条件、性能和环境仍大大落后于发达国家，在存量房与增量房市 场联动、商品房建设和管理、中介以及物业服务质量、开发企业规模、 市场供需结构等方面有待进一步调整和完善，还需建立、健全个人信 用金融体系和房地产相关法律环境，加快住宅产业化步伐。房地产业 还处于发展期，不确定性因素较多，同时也面临着加入 WTO 后的巨 大挑战和发展机遇。对于发展中的问题是采取“休克”式的解决方式， 还是动态的逐步完善？我们认为，在现阶段应把加快经济发展放在首 位，市场供应量大了，社会存量达到一定水平，有利于促进存量房交 易和服务流通的发展，促进市场环境、法律环境、金融体系、保障机 制的完备，进而实现可持续发展和解决社会公平问题。 2 二、今年北京市房地产微观市场分析 (一)供量分析 2002 年 1 季度房地产投资完成 98.1 亿元，同比增长 46.5%。住 宅投资48.8 亿元，增长32.1%。房地产施工面积累计3659.6 万平方 米，增长 22.8%；其中住宅 2670.4 万平方米，同比增长 28.5%。商品 房竣工面积为85.0 万平方米，住宅 79.2 万平方米，分别增长46.65% 和 77.93%。商品房销售情况也趋旺，一季度全市共销售各类商品房 109.9万平方米，同比增长39.5%；实现销售额56.4亿元，增长49.5%。 其中住宅销售面积和销售额分别增长 38.6%和 46.3%。重要的房地产 投资和销售增幅都比去年同期有很大增长，反映出产销两旺的格局。 特别是住宅方面4 月房展的成功显示出北京市场依然保持强势。 2002 年前 4 个月新盘总数由去年同期的 91 个减少到 56 个，一 季度新开工面积出现了近年罕见的同比下降，结合开发投资额和土地 购置、开发面积分析，这将只是暂时现象。进入 2001 年下半年后， 市场普遍感觉到了压力，在面临更激烈的市场竞争环境下，需要更多 的时间和研究去细分市场、定位目标人群、设计产品；同时严格的房 地产开发贷款制度也要求开发商有更强的资金运作能力，一定程度上 延长了资本运转的周期。良好的市场机会和北京相对复杂房地产开发 环境为那些出现停滞的项目带来新的生机，年初以来已有多个热点区 域项目以转手或合作等方式重新启动，改名、包装再次推向市场，而 且规模均较大。 3 (二) 今年楼市呈现出六大趋势 趋势一：今年房地产投资增长速度仍然很快，超过了 20% 。去年 是 50%，但今年基数加大，增长比例有所下降，但增长趋势仍然很明 显。与此相应，今年销售增长速度也很明显，从他自己的项目来看也 超过了 20% 。 趋势二：购买人群层次划分比去年更清楚。以前购房时每个层次 的人混杂在一起，但今年开始呈现出分流很明显的趋势，各个阶层购 买相应层次的房屋在今年开始表现得很突出。 趋势三：今年以投资