郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍.ppt

郑州市存量房交易价格申报评估技术路线介绍 郭 春 显 工程管理与房地产学院 2011-05-31 一、河南财经政法大学情况 学校以经济学、管理学、法学为主干，兼有文学、理学、工学等六大学科门类。现有： 8个硕士学位授权一级学科， 54个硕士学位授权二级学科， 41个本科专业。其中： 会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。 工程管理与房地产学院 工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个第一： 第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)； 第一批设立工程造价本科专业(2006年设置); 第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)； 房地产学院目前有教师36人，正副教授13人，在校生1200余人，在全校20个院系中排列第7。 现设有： 工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。 毕业生在河南省房地产界占有重要的地位，一大批学生走上房地产开发企业管理高层，任总经理、经理、总监等职务，有一批学生在房地产评估机构工作。 土地评估经历 自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作，积累了一定的评估经验，成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土地局的奖励，有一等奖多项。完成评估的主要业绩有： 许昌市城区土地定级、估价； 长葛城区土地定级、估价； 洛宁县城土地定级估价； 鄢陵县城土地定级估价； 杞县县城土地定级估价； 禹州城区土地定级估价等。 这些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、因子进行调查，并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格，利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分，最后根据分值大小确定整个城市的土地级别，大城市分1-10级，县城分1-3级，并绘制出土地级别图。 在定级工作的完成的基础上，根据收集到的交易实例、成本资料、收益资料，利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格的评估，分别确定不同级别土地，即：住宅、工业、商业用地的级别地价，并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表，以供土地出让时评估地价。 最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。 二、存量房交易价格申报评估技术组成员 郭春显： 价格评估技术负责人，工程管理与房地产学院教学副院长，长期从事房地产估价的教学工作，从事10多年的房地产估价师培训工作，曾参与多地土地定级估价工作。 于国安： 博士，房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室主任。 陈卫华： 讲师，房地产估价师，律师。工程管理与房地产学院教师。 丁松阳： 博士，土地评估师，土地评估软件开发完成人。 陈捷： 副教授，造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和招投标工作经验，工程造价专业负责人。 根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、马勇等。 三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序 1．成立领导机构，组织人员 2．确定评估区域范围 3．调查存量房类型 4．制定技术标准，确定实例资料收集方案 5．招标确定协作单位 6．培训人员、收集存量房资料 7．数据资料审核，分区调整（不需要可不动。） 8．确定分区基准价格 9．参数制定与评审 10．建立存量房数据资料库（可比实例，主要用于以后数据调整，如交易日期修正，样本房基准价格调整。） 11．软件技术标准设计 12．软件开发、测试 13．调试结果分析，软件与参数修正 14．软件评审 15．上线运行 16．总结验收 四、技术路线 以濮阳试点方案为蓝本，结合郑州特点，做出特色。 （一）住宅、商业 采用市场法： 间接比较法 估价时间点：定于7月30日，也可在上线前调整到8月30日，这样做与交易特点相一致，与房产税不同。 比较思路 用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检验，不合格还不能用。 平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指数。） 统计部门每月18日发布：主要包括：分城市的 新建住宅（含保障性住房、商品住宅以及各基本分类，小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。） 二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据） 新建商品房和二手房面积三类的，环比、同比、定基价格指数。指数问题基本上可以解决。 适当利用成本法校验（不要差距超过30%，利用最新成交土地价格加开发成本有利税的方式）和临区价格校验。 价格的梯次关系: 在一个城市中是有规律的，低一级的区域，一般不应高于上一级的价格。 商业房产： 收益法确定标准存量房价格 收益：租金 报酬率：租金-价格倒求 （二）分区 行政区----片区----标的区（测算区、评估区，分区） AA BB CCC 标的区：