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子商务的发展不断蚕食着实体零售渠道，进而对商业地产构成围怵I之势。在不 可逆转的商业趋势下，商业地产如何从根本出发谋求新的兴盛Z道？ 传统商业地产渐遇困境 近年来“商业地产过剩”、“数量大于容量”，成为业界出现频率越来越高的 词语，事实上也正在变成一种H益明显和普遍的现象。2013年6月和8月，位于沈阳 太原（楼盘）街的伊势丹和新玛特対大商场分别停业,并经央视专题新闻报道，昭 示了沈阳市商业地产严重过剩的状态。而实际上零售市场冷清和商业地产项目空置 率攀升的势头在全国许多城市已不同程度普遍存在，近年來在各地不时有商厦类的 地产项口岀现终端业务萧条和招租经营萎靡、业绩难支的状态。 这种过剩源于三个方面：一是商业地产本身失衡发展形成的建设过剩；二是项 目和运营同质化带來的业务重复性相对过剩；三是电子商务不断抢占实体零售市场, 导致商业地产需求的萎缩趋势和业态疲软，加剧过剩现象。 显然，后-?种情况是涉及商业地产的根基，对产业持续状态构成更严峻挑战的 根本性问题。当然，它的效应首先会在那些本來就建设过剩的地方，以及缺乏运营 优势的项冃上显现出來，而后继续通过紧缩效应挤占传统商业地产的整体空间，促 使商业地产内部竞争加剧，提高商11＜地产的最低生存I、J槛。 这种紧缩效应和不断提高的最低门槛，是电子商务不断对传统商业地产带來压 力的实质形式。在电子商务发展的人背景下，商业地产经营需要清楚什么是新的社 会商业业态,实体商业在其中占有怎样的地位,这涉及商业地产在新的商业环境下 生存发展的根基为途径。 新型业态需要新的驱动 从发展趋势看，在经历了早期主要是纯网店形式的电了商务Z后，020模式近年 來开始焕发活力，实体店和网店并行经营成为越來越多经营者的选择。这些并不是 偶然的现象，而是市场本质需要和商业本质规律的反映。最近万达地产宣布将与阿 里巴巴合作引入电子商务，而淘宝早在儿年両就已捉出实体体验店的概念，近來更 与一些实体企业合作，谋求线下落地。此外像齐家网等网站，一方面依托于合作实 体店开展020业务，另一方面也积极建设自己的线下体验店。 站在产业进化的角度，任何一种工具性产业技术，最终将带动传统产业技术进 步而真正普及发展。中国的电了商务主要是从C2C模式起步，并以低价为推动力发 展起來的，因而更多带來独立化的电了商务形态，但这只能是一种初级阶段，进一 步演进将是实体商业和电了商务的充分结合，并经融合发展形成新的社会商业形态。 技术进步推动的产业演变使新的业态包括两种主体成分，一种是借助新产业工具的 新加入者，另-?种是传统产业屮适应了进步趋势的转化者，在未來新的社会商业形 态形成当中，商业地产处在后者的位置上。 社会商业形态的变化，需要商业地产的业务内容随之变化，并采取与之相应的 业务驱动方式。 一直以來，商业地产的产品，是提供相应的商业经营坏境，并借rfl业态布局和 终端市场品牌运作来提升该环境的商业品质，实现地产增值，因此这种产品主要包 括实体环境，以及由业态布局、终端市场殆牌等决定的环境商业殆质两人要素，它 的运营可以概括为两句话：提供实体商业环境，提升环境商业品质。前者提供给商 业经营者，而后者是由终端消费者的认同来决定的，也正|大|如此，决定了商业地产 的双重客八性质。 然而新的社会商业形态及其发展趋势，使其对商业经营环境的需要不再局限于 实体环境，环境商业品质也不再单独由实体业态和实体商业品牌所决定，同吋面对 更为复朵的商业运营环境和竞争耍素，商业地产经营以其集中地位对于入驻商户的 完整支持就变得格外重要。这意味着商业地产有必要重新确定产品的内涵与外延， 融合电子商务构建新型业态，用新的运作模式驱动业务发展。 插电，进入热动力时代 对于传统商业地产而言，这涉及转型经营问题。把握好新型业态与转型之路， 有效利用和驾驭新的产业要素，就成了问题的关键。 “接电”方式与系统驱动。商业地产“接电”，是在实体商业空间的基础上， 合理嫁接电商业务。具体方式可以通过实体店的网络经营实现，也可以通过网店的 实体经营来实现。前者是针对实体商户提供电商平台支持，后者是聚集现有相关网 商以实体店形式进驻。两者目前都有先例，后者比较有名的是H2005年开始兴起的 南京（楼盘）淘淘巷灾体街区,由百余家网络实体店聚集而成；前者如郑州（楼盘） 淘淘巷（并非同一家）网络实体商城，于2009年开业，号称“一份租金，两个店铺”。 对于电商平台，可与电商合作，也可自主发展，比较起來前者有利于借助电商平台 的流量和大数据挖掘效果，但不便于线上线下业务深度融合。 实体店网络经营的核心，是通过线上线下渠道协同，使入驻商户享冇更有效的 整体市场通路，因而着重点应根据实际放到渠道作用配合与相互加强的业务内容上。 网络实体店集聚经营的核心是针対电商发挥商业地产的本质功能