2012年房地产产品专题研究 世联 调查研究分析.pdf

房地产产品专题研究 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 房地产产品专题研究房地产产品专题研究 2.商业产品 3.办公产品 本报告是严格保密的。 住宅产品住宅产品 1.1.多层、低层多层、低层 2.2.小高层小高层 3.3.高层高层 4.4. 超高层超高层 本报告是严格保密的。 多层、低层多层、低层 洋房产品洋房产品 别墅产品别墅产品 类别墅产品类别墅产品 本报告是严格保密的。 目录目录 花园洋房概况 花园洋房的特征花园洋房的特征 花园洋房常见类型 花园洋房个案分析 本报告是严格保密的。 住宅产品 花园洋房 花园洋房概况 花园洋房的起源花园洋房的起源  花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一 种多层板式建筑，它起源于300多年前的英 国。 登陆中国  花园洋房源于上海，自19世纪中期起， 为上海、福建和广东一带上流阶层所专属， 是西方文明和生活方式与中国文化交织的 产物产物。更为更为具体地说具体地说 ，它是当时的国内房它是当时的国内房 地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市 场需求，针对特定少数阶层、采用西方的 建筑形式和新的建筑形式和新的工程技术程技术、新型建筑材料新型建筑材料 开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。  从现在的房地产定义观点来看，当时的花 园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别 墅。 本报告是严格保密的。 住宅产品 花园洋房 花园洋房的定义 狭义定义  就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和 车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）、 TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义定义  广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能 完全脱离城市的繁华和便利完全脱离城市的繁华和便利 ，因此从某种程度上看因此从某种程度上看 ，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。 定义特点  广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平 米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；  6层以下多层板式建筑，以四层为主，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠 送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。  花园洋房的建筑风格