洋房产品专题研究1.pdf

洋房产品专题研究 营销策划中心 撰稿：栾延昭 指导：李明龙 洋房解读 目录 演变发展 产品解读 案例简析 一、洋房解读 洋房解读/洋房的理解 从字面理解，洋房主要体现在 “洋”字上面，从字面可理解为外国的房子。更直观的 应是其带有异域风情的建筑风格。 “洋房”与 “洋火”、 “洋表”、 “洋车”等词汇 相似，都是外来文化的产物。 “洋房”更多地借鉴了西方建筑的建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细节。 洋房解读/洋房的理解 洋房在中国最早起源于上海 ，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所 专属 ，是西洋文明、生活方式与中国文化交织的产物。 当时的洋房产品是针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术开发出来的具有稀缺 性的住宅产品。从现在房地产定义来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 洋房解读/洋房的理解 从产品本身理解，洋房是介于别墅和高层住宅之间，低密多层板式建筑。既强调公 共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，保证每一户洋房的私有景观。 洋房在某种意义上充分享有私家花园、内庭院、露台等空间，在户型设计上最大限度达到 舒适性、实用性与观赏性。 洋房解读/洋房的理解 在一段时间内， “院、错、退、露”成为洋房产品的主要特征 ，但随着洋房产品的 不断发展，其特征也在发生着变化。 院—入户花园 错—错落布局，立面灵活 院—下沉花园 退——退台设计 露—顶层露台花园 洋房解读洋房解读/洋房的对比 花园洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点对比 建筑形式 传统多层 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 外观 外立面形式单一 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 面积 面积较小，常在135平米以下 面积100-200平米左右 通常面积150-250左右 通常面积200-300左右 私密性 弱 较弱 较好 较好 舒适度 较舒适 舒适 舒适 舒适 功能 具有基本功能 增加庭院、下沉庭院、露 增加车库、叠下私家花园、 增加车库、私家花园、阁 台等功能面积 叠上阁楼等面积 楼等功能面积 环境 自然环境一般，高密度，主要依 自然环境较好，密度较高， 自然景观较好，低密度， 自然景观较好，低密度， 靠小区内部景观 小区景观塑造以及自身露 叠下有前后花园，叠上有 有前后花园 台、庭院景观 露台 位置 城市内部 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 交通 主要依靠城市公交系统 城市公交系统，公交车