2007深圳社区商业专题研究报告下.pdf

2、项目引进品牌店与杂牌店的区别。 一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度 比较高，后续经营能力强，并具有聚客效应，能帮助商圈的形成。 同时，品牌店具有旺盛的生命力，经营期限长，承租能力高，一 家分店资金周转有困难，可以从另外一家分店调度。引进连锁品 牌店对租金的收益有比较充分的保障。而杂牌店多为首次经营者， 由于对市场缺少了解往往出具租金较高，但后续经营能力相对较 低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一个地方，租 金的保障度较低。 社区商业更要注重商家的品牌和质量，不能来者不拒，对 于那些杂牌店，即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民 特别需求但承租能力较低的业态，开发者应通过适当降低售价、 给予租金补贴等方式引进，以保证社区商业服务功能的完整性， 这样才能实现开发商这样才能实现开发商、业主业主、商户商户、社区居民等各方共赢社区居民等各方共赢。 3 、充分掌握社区商品品牌资源，力求商户标准化 社区商业的招商必须充分掌握社区商业资源，从而给予项目更多的选 择空间。社区商业资源不仅体现在超市百货主力店和电器、餐饮、休闲等 次主力店上次主力店上，而随着随着我国零售商国零售商业的发的发展，在社在社区商商业的便利的便利、医药药、美美 容、早点、干洗、眼镜、冲晒等业态都出现了品牌连锁店，因而社区商业 可以从这些连锁店来选择可以从这些连锁店来选择，比如深圳便利店有比如深圳便利店有：：77··1111、百里臣百里臣、万店通等连万店通等连 锁便利店；药店有十大品牌，包括：一致药店、海王星辰、中联大药房、 万泽药店、友和医药有限公司、深圳市合丹医药连锁有限公司、美信医药、 二天堂医药、永安堂大药店、同仁堂药店等；这些连锁业态的形成，使得 社区商业的规范标准成为可能。 在招商的时期，招商队伍必须要摒弃以往的急功近利的思想，做好商 户质量把关，最好能保证每一间店面都能够有足够的商户选择，采取“三 选选一””、 ““四选四选一””商户筛选模式商户筛选模式，做到择优录取做到择优录取。只有充分掌握这些资只有充分掌握这些资 源，合理运用这些资源，才能真正驾驭社区商业的招商，保证招商质量和 社区商业的可持续性经营社区商业的可持续性经营。。 四：社区商业主力店的招商 1：在社区商铺销售与主力店租金优惠方面找到平衡点： 发展商必须意识到主力大商家对项目起着重要的影响发展商必须意识到主力大商家对项目起着重要的影响，所所 以虽然主力店租金低，但是由于主力店的进驻，增加了人流量， 提升项目的影响力提升项目的影响力，扩大了商圈半径扩大了商圈半径，从而提高了销售部分商铺从而提高了销售部分商铺 的附加值，一般提升在1.2倍到1.5倍以上，所提升的销售价值远 远大过租金的损失远大过租金的损失。而且增强了项目长久经营的稳定性而且增强了项目长久经营的稳定性。 至于引进什么样的主力店，需要根据项目不同的定位来进 行选择行选择，百货百货、超市超市、电器电器、图书图书、餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐、各类主题卖各类主题卖 场等品牌连锁企业都是可以选择的对象。 2 ：引进超市的相关洽谈要点 · 超市租金的洽谈难点与契合点超市租金的洽谈难点与契合点 引进超市最大的难点在于租金，由于超市微利经营，加上 目前连锁竞争扩张的压力目前连锁竞争扩张的压力，使得超市不可能高成本经营使得超市不可能高成本经营。 然而超市主力店有着强大的聚客效应，一般情况下，一家 六千平米的标准超市六千平米的标准超市，日人流量达万人左右日人流量达万人左右，从而带旺了整个街从而带旺了整个街 区，提升了商业价值。 目前通常的方式是目前通常的方式是，将超市引进二层以上将超市引进二层以上，通过超市提升通过超市提升 首层的商业价值。 超市知名度越高超市知名度越高，其租金必然越低其租金必然越低，但提升首层的商业价但提升首层的商业价 值越高，可见两者之间其实是平衡的。 2 ：关于社区超市的租金 深圳社区型超市百货租金情况近几年深圳社区型超市百货租金情况近几年一直看涨直看涨，特区内特区内一 般二楼以上（含二楼）从两三年前的30-40元/平方米/月，提 升到现在的超过升到现在的超过50元元//平方米平方米，引发超市租金上涨有几个因素引发超市租金上涨有几个因素， 一是大型连锁品牌商业竞争的加剧，迫