2011上海莫奈庄园整盘营销推广.pdf

市场观测 2011，上海别墅市场受到巨大的政策冲击，1月底政策相继出台，2月成交大幅萎缩。 在供应面持续放量，成交量持续低迷 。市场开始呈现供大于求的局面。 市场观测 2011年01-08月上海市联排别墅市场成交套数及价格走势 伴随政策消化及变通方式的流通， 4-7月份，成交套数有所上扬。但最高也未能 达到以往淡季的水平。7月26日补税 叫停，限购政策加码，8月市场再度受挫。 成交价格相对平稳，有小幅下降。 市场观测 南汇区联排别墅市场同样打压严重，3、4、5、7月份，在售楼盘大幅放量，成交量却不 能匹配平衡。供求失衡。 市场观测 2011年01-08月南汇联排别墅成交套数及价格走势 新政后3至7月份，成交量有波浪性小幅上扬。 明星楼盘垄断大部分市场份额。航头板块的长泰东郊，占区域成交总量的40%以上。 成交价格相对平稳，总体均价在在2-2.6万元/平方米，其中中科大学村38261 ，中海御景熙岸31878，绿地梧桐 院28455，万科清林径27832 ，拉升区域价格的主力。 市场观测 市场观测 2011年01-08月周康板块联排别墅市场成交套数及价格走势 新政后的2月成交了0套，和补税叫停后的8月1套 。7月的25套，几乎全是长泰东郊。 周康板块成交均价相对偏高32711元/平方米，主要是中科大学村38261 ，拉高了区域整体均价。中海御景熙 岸31878，绿地梧桐院28455 市场总结 结论一 上海联排别墅市场受新政严重打压。市场 目标范围一再缩小。供应量如期释 放，成交量持续低迷，整体呈现供大于求的局面。 结论二 南汇联排别墅市场受到冲击，伴随政策的消化 ，4月起有小幅回暖趋势，成交 价格相对平稳。7月26日，“补税”叫停，再次冲击市场。8月成交下滑。 结论三 区域板块中，少数明星楼盘垄断大部分市场份额，还拉动着整体均价的稳定。 产品为王的时代已经到来 类比市场 中海·御景熙岸  物业类型：综合小区。公寓联排双拼。美式莱特风格，  地址：秀沿路东明路路口，毗邻绿地香颂  开盘时间：2010年11月28 日  成交价格：30986元/㎡  成交套数：90套。2011年全年成交13套。  剩余套数：84套+53幢3叠  主力面积：200-275㎡赠送60-100平的地下室。 助推因素： 阻碍因素： • 室内空间非常方正，大面宽。赠送地下室、车 • 外环境存在劣势，有客户反映信息园辐射大。 库、独立庭院。 • 东明路没有打通，出入不方便。 • 景观有2000 ㎡左右水域面积。三面环水 • 三拼别墅是一户三产证，形成销售难点。销售几 • 主流媒体投入大，电台杂志电视主流报纸都 乎处于停滞状态。无贷款，通过公寓拉回现金 打。主推“土壤里自然生成的建筑” 。