青岛绿城理想之城营销推广方案.pdf

RISE.北京风至飞扬.2009.01.05 v v 危 机 这个冬天怎么过 理想之城2009年营销推广方案 冬天到了！ 有人跳楼，有人割肉，有人拼命地打折出血…… 2009，我们该何去何从？ 壹、宏观大势分析 市场背景 —— 国内市场 全球金融危机将加剧中国经济大幅下滑的风险 美国金融风暴引发全球性经济危机 随着大投行雷曼兄弟宣告破产、全球最大的保险公司之一美国国际集团 AIG 申请过渡贷款、美林证券被美国银行收购。伴随着一系列经济金融 事件，全球股市一泻而下，经济严重萎靡。 国内股市大跌，楼市成交急剧下滑 自07年10月沪指创下最高点位6124.04点，至08年9月15 日遭遇“黑色星期 二”最低的1974.39点，历时11个月，最大跌幅高达67.7% ，A股市值缩水 近20万亿。 与此同时，一场波及全国的楼市寒流自深圳袭来；2008年初，万科率先 降价，强劲的降价风潮接踵而至，反映在市场层面，成交量锐减，消费 者对房地产市场信心尽失。 中央明确提出明年经济方向：扩大内需保增长 松绑货币政策 明年，中央将继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽 松的货币政策。 增加4万亿元投资 今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排 200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。 连续降息 今年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日央行连续四次降息，存贷 款基准利率大幅下调。年底四大银行推出购房贷款7折优惠。 一系列信号可以看出政府救市的强烈意图。扩大内需是维护经济稳定最 有效的手段，而房地产行业是拉动内需的最利武器。 国家态度转变：抑制住房消费向鼓励住房消费 2007.9.27政策 2008.10.22政策 政策 抑制住房消费 鼓励住房消费 目的 1.个人首次购买90 平方米及以下普通 住房的，契税税率暂统一下调到1%； 税费 2.个人销售或购买住房暂免印花税； 方面 3.个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费 减免政策。 1. 严格房地产开发贷款管理； 2. 严格规范土地储备贷款管理； 3. 对购买首套自住房且套型建筑面积 1.金融机构对首次购买普通自住房和改 在90 平米以下，贷款首付比例不得低 善型普通自住房提供贷款，贷款利率的 信贷 于20%；对购买首套自住房且套型建筑 下限可扩大为贷款基准利率的70%； 方面 面积在90 平方米以上，首付比例不得 2.最低首付款比例调整为20%； 低于30%；对已利用贷款购买住房又申 3.下调个人住房公积金贷款利率，各档 请购买第二套 (含)以上住房，贷款首 次利率分别下调0.27 个百分点。 付比例不得低于40%，贷款利率不得低 于同期同档次基准利率的1.1倍。 基于目前政策，对后期房地产市场的政策预判 第一，对二套住房政策进行松绑 现在购房者的观望气氛比较浓，消费者可能无动于衷。政府观望政策一 段时间后，下一步可能会对房地