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世茂地产专题研究 2009年6月8 日 世茂地产专题研究— 目录 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂研究逻辑 世茂概括（1/4） 世茂公司运营逻辑 资本运营为导向 世茂概括（2/4 ） 世茂实体运营 两大模式三大物业组合 • 土地 • 产品 业务模式 发展战略 • 客户 世茂概括（3/4 ） 世茂资本运作 双资本市场运作 A股借壳 H股借壳 H股红筹 资产注入 酒店分拆 上市 上市 上市 世茂概括（4/4 ） 世茂以投资逻辑支配实业运作，善于资本运作，劣于 产品营造。 A股H股双资本市场运作模式，充分利用两地资本市 场特点，调配其资产组合与业务模式，打造两大融资 平台，实现资本市场与实体运作的互融。 解读世茂（1/2） 1种投资逻辑符合2个标准 • 世茂从投资回报率角度出发，实现资产的增值，善于资本运作，A股H股两大资 本市场长袖善舞。这种逻辑又符合2大标准：一是国际资本市场特别是国际大 行的评价标准，二是政府城市运营标准。 2大物业开发模式 • 定位大型高端物业，形成“滨江”模式+城市CBD综合体模式世茂定位城市核心地 段的大型高端物业，打造独特的“滨江”高级公寓模式及城市CBD综合体模式， 成为世茂跨地域发展的核心物业发展模式。 3大物业“金三角”组合 • 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角 “物业发展模式” • 1.世茂滨江 2.世茂国际广场 3.世茂艾美五星级酒店 • 世茂以三大物业类型组合运作模式来运营以期规避行业发展的周期性风险。 解读世茂（1/2） 世茂资本运作能力，独特的开发模式、善于国际资源对接、出色的 营销理念形成了融资、拿地、开发、营销一体的较强的竞争能力。 • 世茂善于资本运作，从早期的利用少量资本控股借壳、利用上市公司巧妙侵吞项目权 资本运作 益、转移海外、建立多层BVI