广东惠阳星河丹堤营销总策略报告营销策略2011年.pdf

2011年惠阳星河丹堤营销总策略报告 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 丹堤再续丹堤再续 ！ 传承 超越 突破 引领 【开发目标理解】开拓，提升，引领。 【战略目标】开拓、沉淀 作为星河地产惠州首个项目，需要完成全新市场的开疆拓土 ，它是星河地产城市豪宅系的又 一巨作，我们需沉淀更多更具有企业战略借鉴意义的营销经验，为星河深耕城市，布局珠三 角角 ，走向长三角走向长三角 ，布阵全国布阵全国 ，积蓄力量积蓄力量 。 【品牌目标】导入、提升 完成星河集团品牌战略的在陌生区域的导入；同时为星河 “丹堤”系产品的完善和升级提供 强大力量，并获得更高的市场认知价值。 【【首期目标首期目标】】颠覆颠覆、引领引领 实现惠湾区价格的颠覆，重新定义区域高端物业衡量标准和认知水平。实现三高（高速、高 价价、高品牌高品牌））的市场形象的市场形象。完成完成别墅推出单位的全部售罄别墅推出单位的全部售罄 ，目标销售金额目标销售金额99.22亿元亿元 。 【策略导图】 TThinking 思路思路 策略挑战 整盘策略 首期策略 策略执行 回顾 传承传承 IInheritance 策略挑战 丹堤价值解读 市场解读 政策启示 市场研判 PARTPART 11：：解读丹堤解读丹堤 认识丹堤核心价值。 再读·深圳星河丹堤 深圳星河丹堤历经6年，不仅成功树立了一个豪宅品牌，同时树立了一个阶层。 完美实现了预期的目标完美实现了预期的目标 ：深圳第深圳第一的别墅品牌的别墅品牌、深圳最具有内涵的别墅深圳最具有内涵的别墅、一个个 真正讲规划，有说法的别墅。 深圳星河丹堤演进历程 CEO官邸 HelloHello ，中产中产 西银湖西银湖 ，城市原生别墅城市原生别墅 中产向上的力量 群 对味城市中产对味城市中产 占有资源最大化占有资源最大化 CEO圈层构建圈层构建 深圳星河丹堤核心价值 城市资源城市资源 自然资源自然资源 与中心区无缝接轨，距离中心区 9.1万平米原生湖 13万平米银湖山郊野公园（在推 仅仅 广广 核 5.7公里，5分钟车程。 中模糊郊野公园作为市政配套的 心 概 价价 念念 ，，将郊野公园私有化将郊野公园私有化）） 值 产品价值 圈层构建 专利创新产品（冠邸、合府、阔 CEO专属官邸 庭庭 别墅、厢庭别墅、跃庭别墅） 聘请顶级设计院、知名设计师精 心 打造 PARTPART 22 ：：市场解读市场解读 区域内品牌大盘集中区域内品牌大盘集中；；政策敏感特征明显政策敏感特征明显 ，别墅较高层稍低别墅较高层稍低 ；；高品优质高品优质 走货稳定；目前区域畅销产品为90㎡以下高层