荆溪人家项目三期2009年营销推广方案.pdf

荆溪人家项目三期 2009年营销推广方案 思路。 市场竞争 客群研究 项目解析 营销策略 定价策略 观 】 分 此 部 争 以 少 吾 不 竞 一 胜 ！ 算 。 算 场 第 乎 庙 矣 多 算 而 市 【 利 见 。 无 战 因 负 也 于 未 ， 胜 少 况 ； 者 ， 算 而 也 势 之 得 胜 ， 多 。 ， 算 算 算 外 者 庙 得 其 胜 而 也 为 ， 佐 战 权 乃 者 以 未 制 ， ， 夫 而 ……听 法 势 以 兵 之 利 子 计 孙 —— 市场竞争 市场分析 竞争分析 宏观市场 区域市场 竞争项目 竞争态势 宏观市场分析 通过对08年宏观市场的总结，探析09年的宏观环境。。。 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现 负增长 ； （二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落； （三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降（商品住宅销售面积 下降20 ．3% ，销售额下降20 ．1% ）； （四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落 ； （五）地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。 预计2009年市场还将在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响 下，房地产市场将步入较长时间的调整期： 1、需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用 下，短期内房价面临进一步回调； 2、在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大； 3、从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可 能再次出现； 4、中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进 一步解决； 5、高端项目由于具有一定的抗性，影响相对较小； 结论：09年经济发展形势仍不明朗，房地产市场下行趋势还将进一步发力！ 区域市场分析 通过对08年区域市场的总结，探析09年区域市场对本案的影响 1、常州宏观经济运行较为稳定，工业生产总值增长速度江苏第一，达 23.4%，并且增长降幅最小； 2、政府出台相关政策，促进常州房地产市场平稳发展 A 、常州房地产投资仍然保持在30% 以上，成为投资额增长速度较快的城 市 B、经营性土地面积成交宗数增加，面积下降，地价上涨 C、受市场惯性作用，成交量有一定程度萎缩 D、供需缺口有扩大趋势 E、供应结构较为合理 F、住宅均价小幅增长 G、营销手段多种多样 结论：与长三角其它城市相比，常州房地产市场总体较为健康，合理，并无泡沫。 区域市场分析 09年常州房地产市场有可能呈现以下发展趋势： 1、供应量——基本与08年持平，小幅上扬，全年预计新增供应量约650 万平方米左右。 2、成交量——较为稳定，但下半年可能好于上半年 。 3、房价——均价有可能还将有一定的上涨； （08年常州市区商品房住宅 成交均价4147元/㎡，较上年上涨1% ，08年地价也有小幅度上涨， 详见2008年常州各主城区地价成交明细） 。 市场下行趋势对常州有一定的影响， 但远没有那么悲观！ 只要有好的产品和好的营销策略， 09年本案仍充满机会！