物业的维修管理.pdf

物业的维修管理 物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内 容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理 对象是物业本身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。FepQ 一、房屋维修管理^ 房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理 与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包 括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以 及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理， 不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于 美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而 促进物业管理行业的发展。]uQ! （一）房屋维修管理的内容l/8 1 ．房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和 维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况， 不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为房屋维修管理提 供依据，以延长房屋寿命。8q 2 ．房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情 况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过 程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目， 物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安 全。Mhok8 3 ．房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是 房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由 行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及 时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现 有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强 制措施，费用则由当事人承担。zsK 此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋管理 规定》承担责任。+qw\{A （二）房屋完损等级的评定6Q 物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评 定，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等 级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量 等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的 评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这 项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国 对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部 1985 年制定颁 布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。yfb 1 ．房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成 部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。[?N （1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完 整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但 一般经过小修就能修复。a )X\e （2 ）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏， 装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使 用，经过一般性维修即可修复。|aBhx （3 ）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或 变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通， 水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中 修或局部大修更换零件。~T6V （4 ）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋 面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全， 管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需 要进行大修或翻修、改建。d[(P （5 ）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承 载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。,} 2 ．房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程 度综合评定。y （l ）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一 个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。:lH （2 ）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设 备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符 合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确 定。zNs$ （3 ）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等 级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损 标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准， 则该房屋的