物业管理专业技巧培训课程.pdf

物業管理專業与技巧培訓課程 (2010年6月) 第一講﹕(1)物業管理的前期工作 一﹑物業管理机构的設置 物業管理机构可根據所管理物業的需要而設置其管理机构﹐一般可分為成立 物業管理公司或物業管理處(或中心)兩種形式。 物業管理公司是以管理服務為經營手段而設立的一种有限責任公司﹐她可以某一物業實體為 依托而設立公司或設立了公司之后再開發接管物業實體﹐不管是前者或后者﹐公司的設立應當具 備以下條件﹕ 有符合法定人數的股東 1. 有法定最低限額的股東出資資本 2. 有股東共同制定的公司章程 3. 有公司名稱 4. 有固定的生產經營場所和必要的經營條件 物業管理公司的設立程序﹕ 1. 全体股東共同訂立公司章程 2. 申請投資 3. 公司名稱預先核准申請 4. 提交文件 5. 工商登記 6. 申辦資質備票和資質等級 二﹑物業管理机构的部門設置 物業管理机构的部門設置可根據所管物業的檔次﹑面積大小﹑管理机构的管理範圍而設置不 1 同的部門﹐一般有以下几种形式﹕ 1. 六部一室制 2. 四部一室制 3. 兩在部制 4. 集約性管理 三﹑物業管理机构人員的配置 1. 物業管理机构人員的分類 2. 物業管理机构人員的配置 四﹑物業管理人員上崗前的培訓 物業管理人員不論崗位和部門的不同分工﹐均應經受上崗前培訓 ﹐其培訓內容可按各工种 崗位分為二大類﹕ 1. 公共必修課﹕ (不分崗位﹑工种) 2. 專業課程﹕ (管理員﹑保安員等) 五﹑物業管理机构的員工守則 (手冊) 物業管理机构的員工守則的制定目的是用以規範員工的儀容和行為﹐並使員工了解公司的概 況和目標﹑勞動條例﹑福利﹑紀律等規定﹐統一全体員工的思想和行為的標準。各管理机构可根 據自身的具体情況制定可行的員工守則。 一般員工守則的制訂可包括以下章節內容﹕ 1. 序言 2. 物業管理組織机构 3. 勞動條例 4. 公司規則 5. 福利制度 6. 紀律處分 7. 人事處理程序 8. 安全守則 六﹑物業管理机构的部門崗位責任制 2 七﹑物業管理的《管理公約》的制訂 任何一個物業管理的區域或項目﹐客觀上需要有可供共同遵守的行為准則﹐《管理公約》就 是在此基礎上產生的。 《管理公約》屬于協議﹐合約性質的法律性的文件﹐物業管理公司在前期介入階段必須准備 好﹐以便在業主或使用人辦理入住及收樓手續時与之簽訂。 1. 管理公約的作用﹑性質﹑目的 2. 管理公約的內容 八﹑物業管理《業主手冊》的制訂 《業主手冊》或稱《用戶手冊》﹐是以《管理公約》為依据的基礎上制訂的物業管理規定﹐ 目的是為了規範業主或使用者的行為﹐保障辦公樓宇或住宅區內物業和公用設施的正常使用﹐創 造一個安全﹑方便﹑文明﹑舒适的工作環境或生活環境。 《業主手冊》的內容主要包括﹕物業簡介﹔管理机构及管理原則﹔公共區域及設施的管理規 定﹔衛生﹑綠化﹑環境的管理規定﹔治安﹑交通的管理規定﹑裝修規則及消防守則等。 九﹑物業管理參與物業的規劃設計 物業管理能夠在物業和小區的規劃階段前期介入﹐參與物業的規劃設計是有利于日后的物業 管理﹐並可使發展商或業主避免重复投資﹑多項施工的浪費。物業管理參與規劃設計中經常需要 考慮以下几方面﹕ 1. 物業及小區設計的科學性﹑合理性及可行性 2. 配套設施的完善 3. 機電設備的配套問題 4. 安全保衛的問題 5. 垃圾的收集及處理問題 6.