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物业管理基本理论讲义 主讲： 谢 铭 一、物业的认识与分析 “物业”一词是由英语“Estate”或 “Property” 引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房 地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存 在的不动产。 一、物业的认识与分析 二元性 有限性 差异性和多样性 自然属性 固定性 永久性和长期性 配套性 物业的性质 商品属性 短缺性 经济属性 保值、增值性 社会属性 宏观调控性 法律属性 一、物业的认识与分析 某物业 A单位举例分析： 售价3000元/m2 面积 100m2 公摊3m2 （平均分摊） 则则：AA单位房款单位房款 B ＝3000 ×100＋3000 ×3 A 公共部分 C ＝30.9万 D 物业的认识与分析： 分析： 业主专有部分 购房款包括购房款包括：： 公共面积分摊 物业的认识与分析： 分析推导： 共有物业：全体或部分业主拥有； （一）物业构成 专有物业：个别业主拥有。 物业的认识与分析 结构－－基础、结构、天面； 11、共有物业范围共有物业范围 空间空间－－有效空间有效空间； 配套－－设备、设施和场地。 物业的认识与分析 户内面积－－以门窗为界限； 22、专有物业范围专有物业范围 阳台面积阳台面积－－阳台垂直投影阳台垂直投影； 户内归属业主的建筑－－如隔墙等。 物业的认识与分析 3、共有物业产权人－－业主 全体业主共同拥有全体业主共同拥有 业主共有 产权形态 部分业主共同拥有 物业的认识与分析 4 、法律假说 “表层粉刷说表层粉刷说”－－与共同共有与共同共有；； “壁心说” －－与部分共有。 （二）物业的特点及分析 1、规模趋大； 2、技术含术含量越来来越高； 3、共有物业比重不断增加； 4、共有物业正常运行是物业使用前提条件。 物业特点分析（4 ） 共有物业正常运行是物业使用前提 上述特点共同作用所致上述特点共同作用所致。。 物业特点分析（5）： 问