不动产开发及市场分析讲义.pdf

不動產開發及市場分析 第6章不動產開發及市場分析 本章介紹不動產開發及投資決策流程。本章重點包括： 不動產開發流程 – 自投資開發者起始，經市場分析後，確定投資方向及取 得土地，進行資金籌措及廣告銷售等活動。 不動產投資決策流程 – 包括，市場分析階段，市場潛力及行銷分析階段，財務 可行性分析階段。 本章大綱 不動產開發流程 不動產投資決策流程（一）：市場分析 不動產投資決策流程（二）：市場潛力及行銷分析 不動產投資決策流程（三）：財務可行性分析 不動產開發流程 1.投資開發起始階段 2.市場分析行銷 3.土地取得 4.產品規劃設計、資金籌措及預售 5.工程興建 6.廣告銷售 7.租/售後管理 1.投資開發起始階段 一般而言，不動產之投資開發多由建設公司籌劃起始，但也有 由數人集資發起者，即「自力造屋」。 此階段之主要工作包括環境勘察、基地比較及潛力分析，經公 司研發部門討論，初步選定較適合之地點及產品類型後，交由 投資者或決策者裁決。 2.市場分析行銷  自市場現況調查，如基地條件分析、主要產品市場分析、競爭 者分析及消費行為分析等，可發掘潛在的需求， 再依基礎資料蒐集分析，如人口數與成長趨勢、總體經濟趨勢 與區域產業經濟結構，以及公共工程建設等背景資料，配合公 司之資源、能力及經營目標找出目標市場，並依行銷組合策略 (即4P策略)進行市場潛力分析及財務可行性分析。 此階段由公司內部之研發部門或委外由不動產投資顧問公司執 行，考慮的範疇廣泛，包括開發之成本、預期市場性 (Marketability ，或去化能力) 、獲利能力及潛在風險等。 3.土地取得 在土地取得前，投資者宜進行土地調查之初步評估，如土地相 關資料、市場概況及預估利潤，讀者可參照實務常用之土地調 查初評表。 一般而言，土地之取得有以下幾種來源： (1)公司自有； (2)仲介者(即「中人」介紹) ； (3)上級交辦； (4) 自行尋找； (5)公有土地標售；以及 (6)法院拍賣等。 3.土地取得 開發人員應檢覈不同來源土地之基本資料，包括： (1)地籍圖； (2)土地登記謄本； (3)都市計畫圖；以及 (4)地主條件。 若上述資料完備，便可著手建立該筆土地檔案，並記錄以下相 關資料： 地價比較 地主條件研判 地點比較 資料完整性比較 3.土地取得  地價比較：  包含地主之報價、附近之成交地價，以及過去類似條件土地紀錄之報價 與成交價均為比較的對象。  地主條件研判：  洽談並瞭解地主希望之土地處理方式(如賣斷、合建、委建、共同投資興 建或承租等 )及地主持有方式(如完全自有、持分共有、地主人數及地主 間關係等) 。  一般而言，若投資開發者為上市(櫃)公司，則在一定營業收入之壓力 下，以買斷及合建較為有利。  地主持有方式愈單純，對專案之開發執行順利性愈有利。  地點比較：  記錄該筆土地所在區域及位置、土地使用區分、面積大小、地形、地 勢、管制及道路狀況等土地現況，以初步研判該土地開發用途。  資料完整性比較：  記錄土地來源提供者是否提供充分之土地相關資料以供研判。 4.產品規劃設計、資金籌措及預售  此階段包括產品規劃設計、資金籌措及預售等  產品規劃設計 此階段為「產品定位」期，即針對特定目標市場(Target Market) ，如上班族群、老闆或銀髮族等潛在客戶，決定提供的產 品種類及用途，以滿足潛在客戶的需求