商业地产营销讲义.pdf

商业 地产营销讲义 目 录 序、商业地产关键词 第一篇、商业地产综述 一、商业地产分类 二、商业地产宏观情况 第二篇、商业地产的营销代理 一、商业地产代理团队 二、商业地产代理步骤： 三、商业地产代理前期工作 四、商业地产营销代理内容 第三篇、商业地产的招商 一、招商方案的策划： 二、商铺招商手段 三、招商方案的实施和监督 附件一：烟台南大街购物商城营销案 附件二：平顶上贸易广场营销策划案 附件三：大连万达商铺失败案 序、商业地产关键词 关键词一：“商业地产经营决定价值” 1 投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨， 物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。一个商业项目没有好的经营前景， 很难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现很多的后遗症。 关键词二：商业项目难就难在招商上 目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位， 但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。 关键词三：“地产商需要增值顾问服务” 如果我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为 地产商提供增值顾问服务，将会使我们站到一个行业的高度，核心竞争力会大大提高。 在和开发商的谈判过程中就会处于相对强势地位。 第一篇、商业地产综述 一、商业地产分类 （一）、按存在形式分 商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、 社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化 服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 （二）、按产权形式分 １、虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化 的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是 第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、 上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在） ２、独立产权商铺 2 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升 值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和 较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行 升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发 展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。 二、商业地产宏观情况 （一）、商业地产需求量增加 随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业200 4年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻 找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2005年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格， 物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 （二）、运营模式将回归理性 由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴 建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业