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租赁土地使用权评估的探讨 孙?颖 （辽宁金融职业学院??辽宁?沈阳??110122） 【摘要】?相对于国有划拨和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式获得的土地使用权评估，其评估技术途径和思路还不是很统一，在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在对租赁期的确定和对租赁土地使用权权属的理解以及具体评估方法的应用上。下面就这几个问题提出具体的解决方案，供大家探讨。? 【关键词】?租赁土地??使用权??评估 ?一、租赁土地的租赁期确定? 租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参考之一。一般情况下，租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。? 但实际上当事双方在签订土地租赁合同中经常出现租赁年限超过二十年的情况，有的甚至达到了土地使用权的的最高期限。? 对于这种情况，有不同的两种观点。赞成的观点认为，土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部（一九九九年八月一日?国土资发（1999）222号）《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称意见）中第四条提到：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”按照国务院的有关规定，土地使用权出让中各类土地的出让期限均在四十年以上，土地使用权人可在使用权的剩余年限内将其出租，农村土地的承包经营期限则由《土地管理法》明确规定为三十年。这些年限均长于二十年，由此可以作为租赁土地的租赁期可以长于普通的租赁合同的法律依据。其次，合同法属于债权法，而土地使用权属于物权，其出租期限应由物权法来调整，不能适用租赁合同的有关规定；反对的观点则认为，土地租赁合同也属于租赁合同，除法律另有特殊规定外，租赁土地使用权出租期限也不应超过二十年。? 笔者认为，两种观点都有一定的道理，在估价过程中，应区别土地一级市场的租赁和二级市场的租赁两种情况进行分析。对于土地一级市场的租赁行为属于国家或政府行为，可以不受合同法的约束；而对于土地二级市场的租赁行为，则属于民事行为，应该受合同法的约束。? 对于《意见》中提到的长期租赁，是针对国有土地租赁而言的。《意见》对国有土地租赁进行了明确的定义：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”由此看来，意见中规定的长期租赁虽然可能超过了合同法规定的租赁期的限制，但这项规定规范的是国家对土地一级市场的租赁行为。因此只有在一级市场中以租赁方式取得的国有土地使用权，其租赁使用年限才可能超过二十年。? 对于土地二级市场的租赁，更确切的应该称为土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）中对土地使用权出租规定如下：? 第二十八条?土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。? 第二十九条?土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。?租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。? 因此，对于在二级市场上的土地使用权出租，当事双方所签订的租赁合同还应该以《合同法》的规定为准，即土地使用权出租的期限不得超过二十年，超过的部分是无效的。? 综上所述，在确定租赁土地使用年限时，应该分两种情况区别对待。对于从一级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应以承租方与土地行政主管部门签订的租赁合同为准，土地使用权的期限可以超过二十年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期；对于从二级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应首先以双方签订的租赁合同为准，但根据合同法的规定，租赁期最高不得超过二十年。对于超过的部分，应该在评估报告中进行披露。? 二、几种土地使用权的权利特征分析? 通常获得土地使用权主要有出让、转让、划拨以及租赁方式。? 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》各种国有土地使用权的定义如下：? 第八条?