深圳大学房地产投资分析课件.pdf

房地产投资经济分析房地产投资经济分析 深圳大学管理学院深圳大学管理学院 崔世娟 第三章第三章房地产投资收益分析房地产投资收益分析 第一节概述 房地产投资收益分类 – 现金流量现金流量：：租金收入减去各种支出后租金收入减去各种支出后 的余额 – 避税收避税收入：提提取折折旧而降低纳税基数降低纳税基数 带来的收益 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan – 销售收益：销售收入减去开发经营成本 – 无形收益：心理享受，，知名度 房地产投资收益组合 – 四项收益的组合四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合 – 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 – 投资收益的构成 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 风险报酬风险报酬：：比储蓄风险大比储蓄风险大 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 第二节拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素现金流量的决定因素 – 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到 期贷款 – 广义的现金流量的概念广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动； 收入收入-现金流入现金流入；支出支出-现金流出现金流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 租金收入分析 – 租金收入=出租价格出租面积出租率 – 几个关系 与地段的关系 与管理服务水平的关系与管理服务水平的关系：：写字楼写字楼、商场商场、住宅住宅 、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 与租户信誉的关系与租户信誉的关系 与房地产质量的关系 与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公 寓； 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 租金方案 – 等额租金方案等 – 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建进行房地产改建 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 总营运费用分析 – 维护费维护费：：大修大修：：逐年分摊逐年分摊；；中小修中小修：：随时发随时发 生，随时计入成本。 – 管理费管理费：：人员工资人员工资、、办公费用等办公费用等 – 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、 所得税等所得税等 – 保险：财产险、火险、电梯保险等。 – 服务费服务费：：供热供热、空调空调、电梯电梯、清洁等清洁等 – 几个关系： 与房地产质量有关与房地产质量有关 与维修用材料有关 有管理水平有关 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 计算资金时间价值的有关公式计算资金时间价值的有关公式 – 符号 I—利息 ii—利率利率 n—计息周期 P—现值 F—终值 AA—年年金 2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan 单利计息法单利计息法::不考虑利息的时间价值不考虑利息的时间价值 – I=P i n – F=P(1+in) – 例例 复利计息法:考虑利息的时间价值 – 一次支付系列的复利终