物业特性与资产经营管理的关系.pdf

物业特性与资产经营管理的关系 ● 孙菊生 一、物业的概念、特性  人类的始祖自从离开树木，群居群住的需要产生了原 始的房屋，形成了物业的雏形。工业革命加速了城市 化，文明的进化将人类赖以居住的房屋逐步多样化、 经济的发展产生了功能多样的物业。  物业是指已建成并投入使用的各类房屋、设施设备和 场地，包括地上附着物和地下各种功能性物体。各类 房屋含用于居住、生产、办公、经营、展览、储存物 质的一切建筑体；设施设备主要指与各类房屋配套的 消防、电梯、照明、通讯、交通系统等；场地是延伸 和扩展物业功能的区域，如机场、码头、停车场等。  物业和其他物质一样有固有的特性。 1、物理性  主要是指物业的长宽、高低、颜色等外 观形状和内在功能特征。房屋的层高、 面积、墙面颜色、机场跑道的长宽等是 物业的表面形状，而发电机的功率、水 泵的扬程、房屋的抗震性等则是物业内 在功能特征。 2、经济性  物业通过有序的组合成为供人类生活、 生产、工作的场所。作为商品，物业和 其他商品一样具有价格和价值，这是物 业的经济特性之一；同时，一组物业群 体形成市场作为商品流通的场所，能够 使商品在流通环节中形成新的价值链而 产生增值效应，这是物业的又一个经济 特性。 3、社会性  经历了中国从计划经济到市场经济的转 化，物业权属关系由单一向多样演变； 从物业形式看，可以是一间房屋、也可 以是一组建筑群体，还可以是一个城市 一个国家的物质化体现。人类赖以生存 的物质空间需要一个有序的制度来约束 并维系人在其中的关系，如公共秩序、 行为规范、道德伦理等。 4、生物性  主要指物业的生命周期，具体讲是使用 期限，如土地使用权限、房屋使用权 限、电梯设计使用期限。生产设计的使 用周期一般是不能变更的，尤其是在物 业的功能已经衰竭的情况下。 5、艺术性  文明的进步促使物业所应有的美的要求 越来越诗化，如建筑物的外观、园林小 品、建筑风格、装饰、视觉识别等便是 其艺术性的具体体现。 6、民族宗教性  不同国家和民族的历史和文化习俗差异 势必会体现在物质化方面。物业的宗教 性主要表现在不同的民族和宗教信仰所 固化的物业习俗、风格特征，如教堂、 寺庙、蒙古包。  本文主要就物业特性中的物理性、经济 性及社会性谈谈其与资产经营管理之间 的关系。 二、物业管理的主要内容  物业管理是指具有相应资质的企业或组织根据 合同约定，对各类房屋、设施设备、场地进行 运行、维护保养、协助政府相关部门维护物业 区域内的社会公共秩序，同时提供约定服务的 活动。  国内的物业管理从1981年诞生到现在，已经 历了25年的发展，其形式从简单的看管式管理 进入到多元化的经营管理范畴。随着物业用途 的多样化，趋势是分工高度细化并向着资产经 营管理的专业化方向发展。 商业物业管理  商业物业管理随着城市商业的发展、尤其是国外零售 业进入中国市场后快速发展起来，主要内容在遵从物 业管理基本思想的前提下，建立一个符合既定价值的 业态定位和可持续发展的经营空间。这里的既定价值 是指对不同投资者预期的满足、城市商业环境的改 良、消费者的忠诚度和依赖度、经营者的经验积累； 可持续发展则是指在满足既定价值的同时，满足各相 关方潜在需求的能力。  主要过程分为：前期市场调研、参与规划设计、招 商、跟进施工过程、工程交接验收、合同管理、开业 筹划、日常运营管理。 前期市场调研  前期市场调研重在研究项目所在地的商业格局、网点、现有商家 经营状况、城市人口密度、消费潜能、商业规划、市政建设、交 通网点等；参与规划设计是根据经验提出完善商业功能的建议， 如设施设备的选型配套、客流动线、广告视觉效果、费用核算系 统等。招商是在总体商业定位下，有目的的进行商家筛选、储 备、签约。跟进施工过程是依据施工进度配置后期运行维护人 员，特别是对隐蔽工程的信息管控，以防止在