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商业地产分析 一、 商业地产概念 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的 住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于 1 各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模 式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用 途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。泛指用于零售业的地产形式，是狭义 2 的商业地产。 二、 特点 1） 投资资金大 2） 运转周期长 3 3） 投资风险大 4） 投资收益高 商业地产往往需要投入大量资金进行开发、运营，受开发模式的影响，运转 4 周期偏长，资金回笼较慢，进而影响项目资金运转，增加投资风险；同时受市场 的影响，运作风险大，使得商业地产存在较高的风险。商业地方的投资收益往往 是住宅地产的 1.5 倍至 2 倍，其升值潜力大造就了商业地产的高收益率。 5 三、 发展现状 1） 短期商业面积供给量过大 受房地产调控政策的影响，越来越多的房地产开发企业为了规避风险，大量 6 的房企将投资方向投向商业地产；同时商业地产的投资收益率相对比较高，吸引 了越来越多的房企投资商业地产；外来资金的进入，发展大规模的商业地产，使 得短期内商业地产的供给量增加，供给量过大。 7 2） 从事商业地产专业人才缺乏，商业地产项目运作经验不足 近几年商业地产的快速发展，国内商业地产发展历史短，城市发展不平衡， 经营运作不成熟，对国外的商业地产运作经验还处于吸收接纳阶段，缺少专业的 8 商业地产人才，缺少实际的运作经验，缺少实际的操作经验。 3） 商业地产项目定位同质化 由于缺少专业的商业地产人才，使得许多投资企业在开发商业地产时，生搬 9 国外经验或者国内成功的商业地产运营模式，缺乏对实际情况的把控和创新，使 得商业地产项目定位同质化严重，缺乏实事求是和创新。 4） 盲目追求规模，空置率高； 10 由于技术原因以及开发企业盲目的追求商业地产最大效益，许多开发企业在 缺少实际数据支持的情况下，在对市场认知不够深入的情况下，盲目的追求商业 地产的大规模化，往往超出了市场的实际需求，造成高空置率，降低了商业地产 11 的价值及升值潜力。 5） 开发商普遍短线操作。 由于商业地产投资大，运转周期长等特点，使商业地产的投资者往往面临资