商业市场分析.pdf

4.0 商业市场分析 4.1 整体市场分析 大型综合商业 本部分报告将通过对乌市商业市场的考察和各商业区域的研究，了解 图4.1：乌市商业供应走势图 （大型综合商业） 乌市商业物业市场的发展特性，为本项目的发展提供参考。 100.0 10 90.0 9 基于研究针对性的考虑，本部分研究将主要集中在中心城区（天山区、 80.0 8 沙依巴克区、水磨沟区、新市区）的中档以上的大中型物业 （建筑面 70.0 7 积5000 平米以上）。 60.0 6 50.0 5 4.1.1 乌鲁木齐整体商业市场概况 40.0 4 30.0 3 与国内其他省会城市相比，乌市的商业具有如下的特点： 20.0 2 10.0 1 商业市场构成复杂 乌市的商业构成包括 下三个不同的方向：面 0.0 0 向全疆人口的日用品零售业，面向中亚、中欧各国的边境贸易，面向 1998 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 来自全国各地的旅游者的特色民族贸易。 累计供应总量 新增供应量 新增项目个数 资料来源：世邦魏理仕 人均消费能力强，但绝对消费人数少 2005 年乌市的人均可支配收 入达 10816 元，位居西北五省之首；但由于城市人口数约200 万，城 从图4.1 可以看 ，近十年来乌市的大型综合商业供应一直呈稳定增 市的绝对消费能力有限，商业地产的供应易达到饱和，竞争激烈。 长趋势，特别在是在2002 年至2005 年，商业供应量快速增长，这四 年间也是乌市商业市场档次升级、快速发展的开始，原新疆百货大 大型商业聚集性强，社区商业不发达 乌市的大型商业集中分布在 厦、大十字商业大厦、红山商场等乌市早期的大型商业纷纷在市场 几个市级和区域级商圈，档次接近国内发达的二线城市， 天津、青