某商业项目市场分析.pdf

三里屯商业项目市场分析 一. 宏观环境因素分析 1.1 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增 幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。 价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8 个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上 年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业：  全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。  消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长 14.4%。  全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业：  2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。  全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；  商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；  竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。  2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅 销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。  全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额 1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。  全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中， 商品住宅平均售价4747元，提高291元。  存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交 金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业：  全年接待海外游客 315.5 万人次，比上年增长 70.4%，比 2002 年增长 1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。  接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元， 增长62.2%。  年末，全市共有星级饭店 613 家，客房数达到 9.1 万间。客房出租率 64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口：  2004 年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7 万人，比上 年末增加36.3万人，增长2.5%点。  2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活：  2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%  人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%  城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。 （以上数据来自《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》） 2005 年北京市经济发展主要指标的初步预测： a）经济增长在10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡献度 分别为0.13（第一产业）、4.94（第二产业）和6.24（第三产业）。 b）投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长13% 左右。 c）消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长，但 考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长10%左右。 d）城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下，预 计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长6%左右。 e）全