商业销售模式分析及商业案例研究.pdf

谨呈仁恒置地（深圳）有限公司 项目销售模式研究 常规下商业项目常见的销售模式 模式 售后返租 返租+回购 直接销售 带租约销售 客户购铺同时与开发商 在售后返租模式的基础上， 直接推出销 商铺销售同时，针对 签订委托协议.将房产返租 增加回购保证，回购的年限 售，不提供 商铺自身条件（产品 给开发商.租期内由开发商 一般为3~10年. 任何附加价 原因、地段原因等） 转租经营.租期两到十几年 值及服务 由开发商进行前期招 操作 不等； 商，出售时带租约进 特征 发展商一次性返数年租 行销售 金降低首付； 返租期内.业主定时从发 展商处得到定额租金回报. 收益 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 方式 快速销售、回笼资金 增强客户对项目未来升值潜 开发商无商 增强客户对项目购买 分割灵活，客户层面广 力的信心，降低客户对项目 业运营压 的信心度，适当降低 优势 投资的收益明确，如果主 投资风险的敏感度及对价格 力； 客户对项目投资风险 分析 力店品牌好，则有较强的 的敏感度. 操作简单 的敏感度 安全感 劣势 实际租金收益不能满足返 投资客户对回购的关注转为 推售行为主 前期招商难度较大 分析 租所需，政策限制 并品牌的关注 动性差 适用 主要适用于有主力店承租 现状一般、招商难度大，但 街铺、小规 较成熟区域的集中商 类型 区域商铺的产权分割销售 成长空间乐观的商业项目 模社区商铺 业项目 案例 元一时代广场、 本报告是严格保密的。 环球广场 文景雅居 金色巴黎 安徽国际购物广场 布吉东大街 国际花都 常规下商业项目常见的销售模式 模式 先租后售 出售经营权 整体销售 拍卖销售 通过前期合理的业态定位， 将商铺一定时期 将商业项目整体 将商铺在公开场合拍卖. 提前将适合社区品质和业主 内的经营权进行 出售给大投资客 在公平竞争的原则下进 操作特征 需要的商家引进，控制社区 出售，但不变更 或经营机构. 行.价高者得.且该价在很 商业的品质，主导社区商业 产权。 大程度上可反映市场对 的前期发展 商铺价格的承受能力. 收益方式 租金收入+销售收入 预支租金收入 销售收入 销售收入 可控制商业业态和业种.使 对产权清晰度要 商铺销售速度较 便于实现价值最大化， 布局合理.保证社区品质， 求不高；