西安西八里定位报告(终).pdf

西八里项目营销定位报告 西八里项目营销定位报告 目 录 第一部分 案前总纲 第二部分 市场/产品定位 第三部分 营销策略 战略认知 资金平衡看公寓 成败关键是商业 整盘操作的核心目标： 1、以住带商： 通过公寓销售，来快速回笼项目资金及获得溢价空间，并建立项目整体 的楼盘个性，从而带动商业的业态主题形成。 2、以商带住： 商业在后期经营实现永续经营及相对的高租金回报，也是地铁物业最具 特色价值和代表性的重要标识。因而商业的主题在前期对住宅销售能够 形成极强的促进作用。 公寓部分营销纲领： 快速回笼现金流 平衡现金流 要回笼现金流：就必须对小寨区域及大南城的客群进行吸纳，就必 须对在南城置业的客群形成引领，对全城的客群产 生辐射； 而要平衡现金流：就必须获得更高的溢价空间，从项目的整体品质、 服务、客群出发，有目的性的拔高项目的形象。 商业部分营销纲领： 目的是为了长期持有、获得高租金 1、要长期持有：就必须站在未来10年乃至20年的眼光出发，保证商业 规划设计20年不落伍，否则过时就意味着被取代； 2、要获得高租金：就必须保证经营良好、商业特色、品牌集成度高、 业态丰富，否则难以形成核心商业消费场。 规划现状思考： 1、项目两面临街、高容积率，弱化了产品纯享受居住的使用功能 ； 2、作为综合体而言，商业形态及业态应该和地铁和公寓有机结合 ，体现出相互促进的统一体。 3、目前规划的产品面积偏大，应该从总价和目标客群控制面积配比 ，并增强户型空间的创意性 和附加值 ； 4、小寨商圈人流旺盛，但多是学生群体中低端潮流型消费，具有一定的 不可复制性，我们又 如何有差异性又能形成一个商业旺场？ 5、商业如何去营造，既能形成自己的主题特色，又能提升公寓产品的配套价值。 6、如何和地铁结合，将地铁的价值嫁接商业，形成独具特色的地铁上盖 商业，充分利用好地铁 口对人流的聚集效用。 地段认知 地块价值： 长安路、地铁2号线地上、地下西安城市的主动脉 板块价值： 小寨地标，城市中枢，周边高校林立，学院氛围浓郁 未央路 毗邻小寨：西安最传统人流最密集的潮流时尚核心商圈 商圈价值： 三环 学府之地：学生、小商贩租房、住房需求比例大 大明宫商圈 轻工＼康 复路商圈 土门商圈 钟楼 一环 南门 西安音乐学院 长安大学 二环 高新商圈 小寨西安科技大学 西安美术学院 西安邮电学院大雁塔商圈