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宏城地产石湾 CG－05 地块 项目初步建议 2007 年 9 月 目 录 www.fdcsky .cn 1．禅城、石湾区域的总体房地产分析 3 1．1 2007 年上半年佛山商品住宅销售分析 3 1．2 石湾地区主要产业发展分析 5 1．3 石湾陶瓷产业的发展前景分析 7 1．4 石湾区域整体发展趋势分析 8 1．5 季华路商务办公的价值分析 8 2．本项目开发要实现哪些目标？需要重点解决哪些问题？ 11 2．1 项目 SWOT 分析 11 2．2 项目开发要求实现的目标 14 2．2．1 区域的发展前景分析 14 2．2．2 商业产品效益的最大化 16 2．2．3 产品组合类型对于地块价值利用的发挥 16 3．项目定位及总体概念规划建议 16 3．1 项目开发整体定位 16 3．2 目标客户的构成分析 18 3．2．1 投资客的来源 18 3．2．2 公寓产品目标客户购买特征分析 19 3．3 项目产品类型构成 20 3．4 公寓产品硬件及服务体系 21 4．项目产品价格体系的分析 22 4．1 禅城商业产品价格分析 22 4．2 公寓产品价格分析 25 4．3 项目产品价格的确立 27 www.fdcsky .cn 1 ．禅城、石湾区域的总体房地产分析 1 ．1 2007 年上半年佛山商品住宅销售分析 （1）商品住宅销售量增加，价格升幅大 据统计，2007 年上半年，佛山市商品住宅总销售金额达到 158.3 亿元，销 售面积为 376.86 万㎡，销售均价达到 4201.09 元/㎡，同比增长近 24 个百分点。 从细分的数据分析，2007 年第二季度的实际销售金额为 93.4 亿元，销售面 积为 215.14 万㎡，同比分别增长 37％和 8％，以增长率看，销售额的增幅远大 于销售面积，从另一个方面反映佛山楼价的增长幅度非常大。二季度，佛山商品 的住宅的销售均价达到 4341.81 元/㎡，同比增长近 27 个百分点，也超出了上 半年平均的同比增长速度。 住宅销售面积季度走势图（单位：万㎡） 220 215.14 210 200 199.11 194.04 190 180 170 160 160.12 161.72 150 度 度 度 度 度 2季 3季 4季 1季 2季 06年 06年 06年 07年 07年