深度地产报告.pdf

1 政策效果显现 楼市陷入观望 随着“七一”建党节的到来，上半年的全国楼市在交易惨淡中落下了帷幕。 与去年同一时期的楼市相同，上半年的全国房地产市场留给了人们太多的深 思与“大起大落”式的感受；与去年同期又不同，因为他们有着截然不同的过 程与结果，在去年的这个时候，岛城楼市和全国一样经历了低迷、徘徊、回 暖、小阳春、奇迹与火爆，住宅成交量随着气温的升高而持续上扬；但是今 年，受调控政策频繁出台的影响，楼市逆天气升温之势逐渐走向“冰冷”，住 宅成交量遭遇滑铁卢，一泻千里。 受4月中旬以来频繁出台的调控政策影响，目前楼市买卖双方的博弈已陷 入更深的胶着状态。在大部分人选择静观其变的同时，住宅成交量显得越发 萎靡，此种情况在部分重点城市表现的尤为突出。与此同时，受成交量低迷 影响，从万科的等龙头企业到整个行业，从北京等一线城市到二线城市，商 品住宅销售价格都已出现明显的松动。尤其是北京的新房市场，已开始出现 分化：一部分现金充裕的房企，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价 房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降；而有些资金相 对紧张以及新政后入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。 在一线城市住宅市场出现”量价齐跌“的同时，岛城楼市住宅市场也不可避 免的受到影响。6月份，全市住宅签约5264套，约50.04万平方米，面积环比 下降35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型 支撑起住宅交易市场，成交量仍主要集中在城阳区等市郊区市。剔除政策性 住宅影响，全市共签约商品住宅4917套，约47.13万平方米，面积环比下降 37.1%。全市商品住宅签约均价小幅下滑至5735元/平方米，环比下降1.2%， 与上月基本持平。与一线城市市场表现略有不同，6月的岛城楼市表现出“量 跌价平”的市场特征，但随着楼市调控政策的影响进一步显现，价格下行的 趋势将逐渐明显。 3 写字楼市场方面，6月份共有55套房源进行签约，签约面积共约7800平方 米，环比下降18.9%，同比下降62%。价格方面 ，由于香港路CBD无房源签 约，致使整体签约均价大幅回落至10244元/平方米，环比下降32.5%，同比 下降22.4%。 商业物业方面，6月份全市共签约商业类物业178套，约2.82万平方米， 面积环比下降35.5%，与去年同期相比下滑16.8%。价格方面，因6月份全市 商业类物业签约的重心仍然在城阳区、平度市等郊区地市，全市商业类物业 平均签约价格继续下跌，降至8032元/平方米，较上月环比下降27.6%，与去 年同期相比下降21.2%。 进入2010年后，全国各地住宅成交量虽较2009年底有所回落，但已经高 企的房价却没有因为年底出台的政策调控出现丝毫松动，反而不断冲高。为 了促进房地产市场健康有序发展，自4月14日以来，国务院联合十部委“重磅” 出台了一系列调控政策。受此影响，岛城住宅市场在经历过4、5月份的辉煌 后，6月份开始发生“季节变换”，上演了一幕冷暖两重天的景象，卖方和买方 开始了又一轮博弈。 随着住宅市场遭到政策打压，相信后期将会有更多的投资需求进入写字 楼和商业市场，而在国内经济转好的大形势下，办公和商业的需求也会逐渐 回暖，青岛写字楼和商业市场或将迎来新的发展契机。 4 目录 Ⅰ背景篇 第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读…………………………007 第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读……………………..017 第三部分：6月政策环境分析………………………………………….025 第四部分：6月份行业重点资讯……………………………………….034 Ⅱ土地篇 第一部分：6月份青岛土地资讯……………………………………….046 第二部分：土地市场分析………………………………………….….053 第三部分：6月地块一览表………………………………………….…064 Ⅲ住宅篇 第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析………………………….071 第二部分：2010年6月区域住宅市场分析 （七区 ）………………….092 第三部分：2010年6月市内四区一二手住宅市场对比分析………….146 Ⅳ