绿地21城孝贤坊百合园地产项目策划推广思路.pdf

市场报告 项目研判 一、 本案立地条件分析： 绿地21城，位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇，东接上 海市嘉定区、南连青浦区，36公里无缝对接上海市中心，距 离安亭6公里，与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅 游产业基地三大经济引擎联动，堪称“产业金三角”中心腹 地，区域发展前景无限。 本案引入吴凇江天然水系，水绿交融，适宜发展居住、 渡假、旅游完美契合的大型生活社区。交通畅达的市政道路 、香榭丽大道风情商业街、绿地豪生国际会议大酒店、中福 会绿地幼儿园、学校、邻里中心、同济医院、农贸市场等完 善的城市功能建筑体系，更为本案赋予了良好的生活机能。 一、 孝贤坊立意分析： 截止20**年末，上海市60岁以上户籍老年人口已达260.78 万人，占全市户籍总人口的19.28%。预计到2015年，上海入 住老年公寓的人数将会达到9万人。按每人30平方米（建筑 面积）计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。而上 海目前虽有金色港湾老年公寓、众仁老年公寓等十余家以“ 老年公寓”命名的机构，但却普遍带有强烈的社会福利色彩 ，不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的楼 盘几乎为零。 老龄化社会巨大的潜在需求，形成了房地产开发投资的 新热点，不少海内外资本也开始暗中觊觎这一商机。但是， 上海居高不下的房价，令不少老年人对购买带有服务性质、 价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开 发商也在担心经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之 后，老年公寓恐怕难以盈利。因此，上海有关部门正在拟定 老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并 对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设 置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。 由此可见， 在享有“上海后花园”之称的昆山花 桥， 建设孝贤坊尊老社区， 既是填补市场空白的突破口， 又是便民利民的人文关怀的直接体 现。 一、 区域优势分析： 花桥镇，是上海至昆山乃至江苏的第一接口，可承接上 海的市区人口及相当部分的商业人口。作为昆山沿沪产业带 的核心区域，江苏省国际商务中心就坐落其中，从而吸引了 大量的资金和项目涌入，使这里迅速成为一片热土。 依照昆山2005—2020年的发展规划，花桥镇及其周边区 域将依托花桥商务中心的建设，重点发展面向上海居民、新 城市居民的中高档房产，从而脱离昆山东部板块的范畴，成 为一个相对独立的“临沪居住区”，未来居住规模达到5万 人以上。  交通对接 便利的交通条件，是该区域吸引人气的重要原因。花桥 板块紧邻上海市北郊，沪宁高速公路跨入江苏的第一个交汇 道口就设在该区域内。周边不仅有京沪铁路、312 国道和上 海郊环线（A30 ）等，还有拟建的京沪高速铁路，以及一条 市域轻轨线（2009年建成）从昆山通往上海安亭国际汽车城 ，与上海市域级线网中的R3线相连。  生活对接 正如花桥地区的电话号码也是“021 ”开头的一样，生活 上与上海的无缝对接，也是花桥板块的魅力所在。据悉，花 桥板块在轨道交通、通信、电网、天然气等基础设施同上海 的对接工作正在逐步落实，从而给在该地区投资创业、工作 生活的人们提供了便利的条件。  房价落差 便捷的交通网络、优良的人居环境背后，更有优势的价 格作为支撑。即使是与紧邻的上海安亭相比，这里能给很多 在上海工作的人带来不少实惠。 市场研判 上海篇 一、2006上半年上海别墅市场概况： 今年上半年来，上海的别墅市场的成交量及成交价格总 体较为稳定。新政出台后，上海的高端别墅市场在成交量及 价格上都呈微幅上升。国家对别墅类用地的控制，更使目前 市场上高端别墅具有稀缺性。 目前上海别墅市场的供应主要集中在青浦、松江、长 宁、浦东、闵行等区域，市场供应量及价格情况如下表： 面积(平方 交易金额 均价（元/平方 区域 米） （万元） 米） 青浦别墅 37081 50534 13628 松江别墅