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区域现状市场分析 从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在 0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按 照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。 从建筑风格来看，区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而 龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢迎，产品也 相对畅销。 车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量 则主要分布在1左右。 物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋 房产品相对物业费较低，主要在2—4元/平米*月之间。 装修方面，别墅产品有50%项目为毛坯交房，而其余50%项目为精装修，并且 装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价 值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的。 区域房地产市场分析 传统的中央别墅区： 产品以独栋联排类别墅为主； 客户以高端外籍客户为主。 随着区域城市化进程的加速，新 国展、顺义新城建设、奥运等 “大事件”的影响，温榆河生态 环境效果的不断提升。 逐渐打破传统别墅区概念： 客户从“以高端为主”逐渐向“中高端”“扩散”； 不排除未来区域配套发展足够成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新 兴中产阶级聚集地； 产品多样化、容积率逐渐提高。 区域房地产市场分析 在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研 究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。 物业类型 典型项目 产品特征 传统别墅独栋 优山美地（A区） 容积率0.3～0.4，户型面积在300平米以上 特色别墅小独栋 龙湾别墅 容积率0.4～0.5，户型面积200～250平米 双拼 阿凯笛亚庄园 容积率0.5～0.55，户型面积200～300平米 院墅 纳帕尔湾 容积率0.6左右，户型面积200～250平米 联排 龙湖·滟澜山 容积率0.65～0.7，户型面积300～380平米 叠拼 水青庭 容积率0.9～1.0，户型面积230～300平米 洋房 香花畦 容积率1.1～1.2，户型面积140～160平米 多层 万科四季花城 容积率1.3～1.5，户型面积120～150平米 区域房地产市场分析 价格特征 主力总价 物业类型 典型项目 整体供应特征 （元/平米） （元/平米） 区域该类产品供应相对比较 集中，并且得到市场一定的认 独栋 优山美地(A区) 25000左右 750万-1000万 知，售价相对较高。 容易被传统的高端别墅购买