物业管理法律纠纷与风险规避.pdf

物业管理法律纠纷与风险规避 深圳房地产和物业管理进修学院 李钊 劳动合同法带来的法律冲击 强制性签订无固定期限劳动合同 规章制度不可片面制定，须与工会协商 不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本 试用期限制严格，违法试用要付赔偿金 违约金法有限制，不得自由约定 劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排 裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策 劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本 强制性购买社会保险 劳动合同中必须签社会保险条款 ，社会保险条款是劳动合同 的必备条款 违法辞退员工，应加倍支付经济补偿 违法劳务派遣，用工单位风险增加 物权法带来的法律冲击 有利的方面： 重新界定了不动产所有权的构成 以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与 法律制度 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 明确了业主不得以放弃权利不履行义务 明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分 清晰地界定了车库、车位所有权的归属 赋予了业主的诉讼权利 扩展了相邻关系以及地役权的内容 不有利的方面： 限制了业主大会之成员权 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求 增加了专项维修资金使用的难度 混淆了共有权与共用部分的概念 混淆了管理人与管理服务人的概念 混淆了管理规约与业主公约的概念 专有部分、共有部分界定不清 没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格 相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰 不动产所有权的构成 不动产所有权 土地 建筑物 所有权 区分所有权 相邻权 居住权 建筑物区分所有权的构成 建筑物区分所有权 专有部分 共用部分 业主大会 所有权 持分权 组织的成员权 业主的建筑物区分所有权 《中华人民共和国物权法》第六章  专有部分享有所有权。 俗称“ 专有权、私有权”  专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有” 故亦 称“共用部分的持份权”  专有部分以外的共有部分享 有共同管理的权利。也称 “业主大会组织的成员权” 《物权法》与原《物业管理条例》的区别  业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：  原《条例》的2/3投票权  《物权法》的双2/3 33.33% 33.33% 33.33%