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商铺市场分析 一、商铺开发与宏观经济 商铺投资决策涉及的因素很多，必须关注 和把握宏观经济、房地产业、商业零售业、城 市化对商铺市场的影响作用，透视促进或是制 约的内在因素。 （一）商铺市场与宏观经济 商铺市场与宏观经济的关系，是一个局部 与整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经 济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的 基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度 也将促进或制约商铺市场的发展。 1、产业结构优化对商铺市场的影响 随着经济的发展，产业结构不断优化升 级，逐步形成同社会生产力水平相适应的一、 二、三产业的合理结构，这是各国社会经济发 展的普遍趋势，我国也不例外。 我国第三产业在全社会就业人数和国民生 产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发 展中国家。因此，必须大力发展，使之与第 一、第二产业相适应，形成合理的规模和结 构。同时要加强管理，重点发展为社会生产和 广大群众基本生活服务的产业，这其中，重要 的一环就是规范和发展如金融业、房地产业、 商业等 第三产业，使之步入良性产业发展的轨道。身 处房地产业和商业之中的商铺市场，在我国的 发展前景是看好的。 2 、国民收入对商铺市场的影响 排除通货膨胀因素后，国民收入的增长与 商铺市场的发展一般呈现正相关关系。国民收 入增加时，社会购买力和社会总体投资量都会 有所增加。前者将直接导致房地产商品总量支 出的增加，后者也将使工业房地产和商业房地 产的需求增加，从而使商铺市场因需求拉动而 较快发展。反之，当国民收入水平下降时，社 会总体投资水平趋减，商铺投资量也会因此相 应减少，从而导致商铺市场萎缩。 3、信用规模和利率对商铺市场的影响 信用规模是指在一个经济社会中以信用为 基础的借贷行为，它协调社会盈余资金和不足 资金的相对数量和绝对数量。在一定的社会经 济条件下，信用规模是有一定限度的。它受制 于整个社会信用创造体系的制度和总体状况。 信用规模的行业市场分布是不均匀的，这直接 影响商铺市场的运作。 商铺市场运作需要大规模资金的支持，仅 靠商铺市场主体有限的自有资金是远远不够 的。因此，信贷规模对商铺市场的影响是非常 巨大的。这主要通过银根的松紧程度来表现。 银根放松时，信贷对商铺市场起扶持作用；银 根收 紧时，信贷对商铺市场起限制作用。总之，信 贷规模大小是影响商铺市场发展的重要因素。 另一个重要变量是长期利率，它影响一般 是间接的。长期利率代表了社会平均的投资利 润率。当长期利率越高时，商铺投资的机会成 本就越大，从而起到抑制作用。反之，则相 反。另一个值得注意的是，长期利率的变动将 导致投资杠杆率出现波动，从而使商铺投资的 风险增大，一般表现为商铺投资的规模受到压 缩，市场的资金流受到控制。 4 、经济增长率对商铺市场的影响 经济增长是指国民生产总值的增长状况， 它是以一国商品和劳务的总量增长来衡量的， 体现了一国经济活动能力的扩大。根据经典的 经济学定义，国民生产总值是一国在一定时期 内（一般为一年）生产最终商品和劳务价格的 总和。经济增长率则是本年度国民生产总值比 上一年国民生产总值增长的百分率。 经济增长率较高时，商铺投资者的信心增 强，使商铺市场发展具有良好的外部环境。与 此同时，较高的经济增长率也将提高经济社会 对商铺的需求。具体讲，较高的经济增长率使 人们生活水平提高，商铺投资者购买力增强， 这形成较为有效的商铺市场需求，进一步促进 商铺市场的纵深发展。 5、投资对商铺市场的影响 无论是机构投资者还是个人投资者，投资 行为的目的性在于是否能带来实际收益，即资 本的趋利性。投资者往往要权衡商铺投资的预 期利润率与资本市场利率，从中比较作出决 定。在某项投资机会的预期利润率不变的情况 下，资本市场利率水平越高，则商铺投资意愿 就越小；资本市场的利率水平越低，则商铺投 资的意愿就越大。 在一定的社会经济状况下，各投资主体的 投资数量的总和称之为社会投资总量。一般来 说，社会总投资水平和商铺市场的规模呈正相 关系。当社会的固定资产投资增加，必然刺激 商铺市场的发展；反之，投资水平降低，特别 是固定资产投资水平被抑制时，商铺市场必然 受到很大的制约。 （二）商铺市场与房地产业 1、商铺市场是房地产市场的一个重要分支 作为房地产细分市场之一的商铺市场，也 跟随着经