中原地产淞滨路项目市场分析报告.pdf

第一部分 对两项目的评价及比选 一、 市场评价分析 1. 项目投资环境分析 宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。九十 年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝 山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。“十五”期间 宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业； 多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。 （1） 宝山区经济状况 近年宝山区的经济保持高速增长，到 2002 年全区 GDP 已达到 530.74 亿元， 同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区 GDP 占全市的比重已由上 年的 7.7%提高到 9%。工业一直是宝山经济的支柱，但近期第三产业发展速度 尤为显著，对区域经济的贡献率已由 2001 年的 25%提高到 2002 年的 32%。 未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将 会进一步提高。 表 1-1 宝山区产业构成情况 单位：亿元 GDP 占 宝山 GDP 第一产业 第二产业 #工业 第三产业 全市比重 2001 年 380.2 3.4 278.5 253.3 98.4 7.7% 2002 年 530.74 6.76 353.8 314.67 170.2 9% 同比增长 39.6% 98.8% 27.0% 24.2% 73.0% 1.2% 资料来源：宝山区人民政府 图 1-1 2001-2002 年宝山区产业构成情况 2002年 2001年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：宝山区人民政府 （2） 宝山区居民收入水平 2002 年宝山城区居民年人均收入过万元，同上海全市城市居民人均收入略有 差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看，宝山城区居民人居收 1 入的增长速度远高于上海全市。未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海 全市水平。 表 1-2 宝山区居民收入情况 单位：元 上海城市居民人均收入 宝山城区居民人均收入 2001 年 11,718 8,576 2002 年 12,883 10,368 同比增长 9.9% 20.9% 资料来源：宝山区人民政府，上海统计年鉴 （3） 市政道路建设  绿地建设 近年宝山区一直在推进大型公共绿地 500 米服务半径工程，将做好外环线 400 米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大 型景观绿地等工作作为 2003 年政府工作目标，实现全区新建公共绿地 500 公 顷，人均公共绿地面积达到 16 平方米