世联福建隆盛地产岳阳项目前期提案.pdf

前 言 通过与福建福隆地产领导的沟通,以及对项目地块及岳阳市场的考察, 我司对该项目有了初步认识我司对该项目有了初步认识。。本提案将着重阐述我司对项目的认识本提案将着重阐述我司对项目的认识、、项目定项目定 位及规划思路。本提案为初步设想，需要深入研究市场后，近一步细化与完 善，审阅时谨请留意！ 目录目录 • 项目概况及初步评析 • 项目初步定位思路 • 项目规划建议项目规划建议 • 项目营销思路 • 为什么选择我们 • 我们的足迹我们的足迹 项目概况及初步评析 项目概况及初步评析 本案位于岳阳市城市中心，地理位置极佳，地块呈不规则状。南临 巴陵中路巴陵中路，北临站前街北临站前街。总用地面积总用地面积2892328923.22平方米平方米，容积率不大于容积率不大于44。 建筑限高70米，住宅户型配比90平方米的户型必须超过50%。 项目概况及初步评析 地块评析： 1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧 都是老式居民住宅都是老式居民住宅，环境较杂环境较杂。 2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安 成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。 3、由于地块呈不规则状及东西两侧的住宅，和住宅90平方米的户型必须超过50%等约束， 都增加了项目规划设计的难度。 44、、从地块的感觉从地块的感觉，，项目如果要取得好的收益项目如果要取得好的收益，，必须加大商业面积的比例必须加大商业面积的比例，，但目前岳阳大但目前岳阳大 型商业的开发以处于极度饱和状态，而且大型商业销售存在难度大、周期长、后期经 营繁琐等问题。 55、从市场的角度分析从市场的角度分析，目前岳阳写字楼需求不大目前岳阳写字楼需求不大，写字楼销售也存在销售写字楼销售也存在销售难度大难度大、周期周期 长等问题，建议不开发写字楼和酒店物业。 因此，本案在“快速销售、快速回款、尽量少持有物业”的前提下，只有提高住宅品 质从而提升住宅单位售价，尽量压缩大型商业面积。换句话说就是“如何把握好住宅、商 业两者两者之间的间的比例例，是项目成功的关键所在是项目成功的关键所在”。 项目初步定位思路 项目定位初步思路 定位分析 1、本案地处岳阳城市中心，要求在建筑品质、规划、形象上体现高品位、时尚、休闲 的特点； 22、项目消费商圈覆盖岳阳及周边地区项目消费商圈覆盖岳阳及周边地区，如何吸引消费者来此进行消费并形成习惯是项如何吸引消费者来此进行消费并形成习惯是项 目定位的关键； 3、目标消费群多为中高收入阶层，对购物场所和品位又一定的诉求，需要在项目定位 上得以体现； 4、项目商业铺位以销售为主，如何解决好铺位销售于招商经营的关系，使项目能够正 常运作； 5、定位上要突出街区商业+住宅的新业态模式，增加休闲性商业的比例，即在休闲的过 程中达到消费的目的程中达到消费的目的；； 6、住宅定位要突出居住城市中心的荣耀感和闹中取静的舒适性； 项目定位初步思路 1、坐享岳阳最成熟的商圈—岳阳步行街，日均近20万消费人流。 2、打造岳阳首条最具时尚休闲概念的体验式室内步行街。 33、、闹市区的私人领地闹市区的私人领地，，独享繁华都市风景独享繁华都市风景。。 4、以文化娱乐拉动时尚消费，将休闲与消费形成互动。 55、商业与住宅动静分离商业与住宅动静分离，既紧密相连又互不干扰既紧密相连又互不干扰。 项目定位初步思路 商业定位 岳阳首条岳阳首条 “BLOCKBLOCK”体验式室内购物步行街体验式室内购物步行街 休闲，处处体现人性化功能； 体验式购物，让消费者与商品全方位接触； 时尚品牌，尽享与潮流的同步； 餐饮文化，体验“吃遍天下”的感觉； 项目定位初步思路 住宅定位