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市场研究方法培训
博思堂地产综合服务股份有限公司
2010年5月
为什么要进行房地产市场分析?
提纲 什么是房地产市场分析?
房地产市场分析的思路、步骤和方法
为什么要进行房地产市场分析?
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提
炼的过程,市场分析的结论是进行决策的基础。
开发商
具体起到
市场
哪些作用呢?
设计师 消费者
1。评估项目所处的市场环境
开发商是追逐利润的,设计 2 。寻找项目潜在的市场机会,挖掘需求尚未被满足的市场
师是唯美主义的,消费者是
以需求为目的的,市场分析 3。规避市场风险
是连接开发商、设计师和消
费者的桥梁。--这正是我 4 。制定项目的发展方向和市场定位
们房地产市场顾问存在的意
5。推荐最具竞争力的产品建议
义,我们提出的所有建议都
是基于对市场的理性判断 6 。评估开发商目标实现的可能性。。。
为什么要进行房地产市场分析?
提纲 什么是房地产市场分析?
房地产市场分析的思路、步骤和方法
什么是房地产市场分析?
本质概念,即指:针对某种特定物业研究市场的供需关系。
需求方:物业的购买者或租赁者
供应方:市场中的各竞争物业(包括住宅、公寓、写字楼、商
业、酒店等)
市场分析不是简单的罗列市场数据,而是必须基于数据进行分析!
STEP1:需求市场分析-目标客户需求分析
预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素 :
预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素
•确定目标消费人口、家庭和客户特征统计
• 目标消费者收入、支付能力和购买力
•迁居和交通方式
• 目标客户的消费价值趋向(偏好)等
• 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。
STEP2:供给市场分析-竞争项目市场分析
供给分析主要考虑以下关键因素:
供给分析主要考虑以下关键因素:
•现有物业的供应类型和各供应面积
•空置率和空置物业的特点
•近期物业的吸纳情况,包括购买和出租的情况
•在建或者正在筹建、拟建的项目
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析(核心竞争力)
• 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。
STEP 3:市场分析的落脚点--必须回答的三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁?
1. 本项目的目标客户是谁?
2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的?
2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的?
3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里?是跟随、超
3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里?是跟随、超
越、还是差异化竞争?
越、还是差异化竞争?
为什么要进行房地产市场分析?
提纲 什么是房地产市场分析?
房地产市场分析的思路、步骤和方法
房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次
城市数据库(城市区域)、区域数据库(专业区域)、项目数据库
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
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