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市场研究方法培训 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年5月 为什么要进行房地产市场分析？ 提纲 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 为什么要进行房地产市场分析？ 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商 具体起到 市场 哪些作用呢？ 设计师 消费者 1。评估项目所处的市场环境 开发商是追逐利润的，设计 2 。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 师是唯美主义的，消费者是 以需求为目的的，市场分析 3。规避市场风险 是连接开发商、设计师和消 费者的桥梁。－－这正是我 4 。制定项目的发展方向和市场定位 们房地产市场顾问存在的意 5。推荐最具竞争力的产品建议 义，我们提出的所有建议都 是基于对市场的理性判断 6 。评估开发商目标实现的可能性。。。 为什么要进行房地产市场分析？ 提纲 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 本质概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商 业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析 预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素 ： 预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素 •确定目标消费人口、家庭和客户特征统计 • 目标消费者收入、支付能力和购买力 •迁居和交通方式 • 目标客户的消费价值趋向（偏好）等 • 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析 供给分析主要考虑以下关键因素： 供给分析主要考虑以下关键因素： •现有物业的供应类型和各供应面积 •空置率和空置物业的特点 •近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 •在建或者正在筹建、拟建的项目 •现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力） • 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP ３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题 1. 本项目的目标客户是谁？ 1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超 越、还是差异化竞争？ 越、还是差异化竞争？ 为什么要进行房地产市场分析？ 提纲 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路  三个层次 城市数据库（城市区域）、区域数据库（专业区域）、项目数据库  两个方面 供给、需求  三个时段 过去、现在、未来