房产规划设计如何溢价报告.pptVIP

大家齐动手 500米 750米 目前规划的困境在于:1.组团划分过大2.路网选择有误3.开放空间短路4.物管层次不清5.外部资源利用不够6.区域中心缺乏人气 多层洋房水岸 双拼别墅岛 联排别墅半岛 Towncenter 解决初步规划方向 400米 350米 250米 250米 多层洋房都心 住宅地产建筑是一种“利”与“美”的结合 形象溢价 常见的建筑风格 你知道你知道什么 你知道你不知道什么 怕 你不知道你不知道什么 规划溢价的方法 方法一：从平均层数入手 容积率= 总建筑面积 总用地面积 覆盖率= 总占地面积 总用地面积 = 总建筑面积 总占地面积 容积率 覆盖率 = 平均层数 容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数为? 从平均层数展开规划设计 平均层数的推导模式是一种理性的数据分析 平均层数的运用，是一种穷尽法的表现 具有投资决策的高管尤为要注意 方法二：从道路与产品入手 道路的含义 路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。 我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。 道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。 车行道路 车行道路 车 行 道 路 车 行 道 路 传统联排 传统联排 宅间距 宅间距变为花园 舒适型联排 舒适型联排 宅间距变为花园 道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的： 而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是…… 独栋 道路是一种积极因素 道路的改变带来的感官享受 道路变化带来了入户模式的探索 方法三：从尺度入手 地块规模: 欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布 国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。 目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距, 2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ 用什么划小? 积极的: 道路:喧闹空间:便于轻松经过. 我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行） 、3+7+3?3+10+3m (一般的城市支路=小区级道路：汽车+自行车双行） 消极的 围墙:安静空间:对是陌生人是死角,对个人是天堂. 中性的 水系可望不可及,巧妙的分隔. 高差:隐蔽的拒绝. *城市（规划模式）通常是用道路， 地块（总图模式）均可酌情使用。 规划与总图思考方式不同 规划技术要点 总图技术要点 品林国际的经验是当用地超过一个最大的步行距离（400-500米）， 就需要从总图模式，向规划模式转化。用地规模越大，就越偏向于规划模式。 规划技术 总图技术 总图技术 总图技术 总图技术 规划技术 规划技术要点 最少的道路形成并联组团是我们追求的目标 省下来的道路用作绿化和庭院空间 总图技术要点 有效的总图技术：开发分期和物管一票否决最容易被忽略但最终会影响使用的限制 一个规划能否最终达到意图,可以用 闭合的围墙 合理的入口 最少的道路 不穿套的组团 四个要素来检验。 因为涉及安全、便捷、可分期实施，几乎也是以最高性价比完成规划和建设的唯一方式。 矩形是亩产最高的形状,将不规则地块矩形化有助于提高产出并保证公共面积(城市道路)最小化+私有面积(小区或组团)最大化 用作入口的空间，否则尽量消灭外部空地 尽量内部化的空地 为内部提供景观资源 有效的总图技术：寸土必争 有利于日照通过的基本总图图形 土地拓展阶段的判定 项目评审阶段的经济测算 土地招牌挂竞价阶段的幅度控制 原有规划 问题与建议 800M 快速判断下规划存在的问题？ 500米 750米 房地产项目设计溢价精析系列讲座1 上海PA国际（品林国际）总经理 张康 曾任职 地产蓝筹股金地集团 澳大利亚柏涛PTA建筑设计集团 思维 理论 市场 操盘 收获 知识改变命运 建筑设计知识改变地产项目的命运 思维 如何吸引业主购买我们的房子？ 规划溢价 产品溢价 主题溢价 形象溢价 性价比 市场 改革开放30年，党的主要方针： 80年代改革 90年代开放 00年代发展 10年代维稳 分配房屋 集资建房 购买商品房 购买品质房 维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维持社会稳定，就是更加关注低收入群体和普通民众的感受，房地产当