前期物业管理服务实用手册.pdf

前期物业管理服务实用手册 前 言 随着公司居住物业管理项目的日益增多，为了统一管理模式，提高整体服务 质量；抓好行风建设，开展创优活动，使公司“三个第一”的质量方针落到实处， 公司决定，根据国务院和上海市物业管理的有关法律法规，在总结以往居住物业 管理经验的基础上，依据东湖物业的管理模式和质量管理体系，吸取国内外物业 管理的先进经验，着手编写《上海东湖物业管理公司居住物业实用手册》（试行本）。 《上海东湖物业管理公司居住物业实用手册》（试行本）以简洁的文字、翔实 的数据、明晰的图表，从居住物业的前期介入、物业接管验收、业主入住、装修 管理，日常运行中保安、保洁、保绿、服务、工程维修的管理标准和管理制度， 各类人员的岗位职责、各工种操作规程，各类突发事件的应急处置预案，到业委 会的成立、行风建设、社区文化建设、示范小区的创建予以程序化、规范化，并 对国务院和上海市物业管理常用的相关法律法规摘录汇编，从而为项目经理提供 管理方便，同时也使公司的居住物业管理纳入程序化、规范化的轨道。 本手册在编撰过程中，得到了公司职能部门和管理处的大力支持，公司谨向 他们表示衷心的感谢。由于内容多、时间紧、物业管理的相关法律法规又不断出 台，手册一定存在不完善的地方。因此希望大家在本手册试行过程中，积极提出 修改意见，以便公司进一步修改完善。 上海东湖物业管理公司 1 二○○四年十二月 2 第一章 前期物业管理服务（含前期介入） 1 、前期物业管理服务合同及投标计划书 物业公司在正式介入前，项目经理或前期介入人员对双方签定的前期物业管 理服务合同和投标计划书，必须仔细阅读，认真研究，并着重了解：甲、乙双方 的权利义务；开发商对物业管理服务的要求和目标；地下车库、会所、沿街商铺 等的产权归属；开办费的使用及其分摊；人员配置、费用测算；承包制还是酬金 制；交房日期以及双方的一些特殊约定。 2 、前期介入的形式 前期介入的形式:基本分为物业建设施工早期开始的前期介入；参与售楼处和 样板房管理开始的前期介入；业主入住前夕的前期介入等三种形式。 3 、前期介入人员的配置和培训 根据约定，分批招聘配置好前期介入人员并对进入现场的各类人员进行上岗 前的培训（培训内容详见本章9.8节）。 4 、前期介入的进驻 4.1 与开发商建立业务联系 前期介入人员进驻后，应和开发商立即建立每月一次的定期例会制度，并参 与开发商的工程例会，便于双方沟通，了解工程进度、施工质量、整改及验收情 况并作好书面记录。同时与施工各总、分包单位、设备供应商、工程监理建立工 作联系。其目的是配合开发商的工作，以物业管理的专业眼光，去发现业主入住 3 后物业管理中可能出现的问题，以利于开发商在楼盘的建设过程中提前预见一些 问题并及时作出修改方案，减少楼盘交付后产生不必要的麻烦和资金投入。 4.2 以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议 通过工程图纸和参加工程例会熟悉楼盘情况和总体布局，了解小区的基本资 料。要熟