房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序培训.pdf

房地产开发基本常识及 项目开发全程运作程序 第一部分 房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念  广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开 发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务 等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资 活动。  狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地 使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可 以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转 让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收 益目标的活动过程。  房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。 1 二、房地产投资类型 1、按投资方式分类  直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参 与有关的投资经营管理。  间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与 有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类  土地开发投资  房屋开发投资  房地产经营（包括买卖、租赁）投资  物业管理和服务投资 2 三、房地产开发投资的特点 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资 具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大 影响投资的风险因素多 3 四、决定房地产开发投资的基本要素  收益  成本  对未来的预期 4 五、房地产开发投资应遵循的原则  遵守社会利益原则  盈利和增值的原则  有效规避风险的原则  投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则  时机适宜原则  便易操作原则 5 六、影响房地产开发投资效果的风险因素 （共6大类26种） 战争 长时间的暴乱、群众性运动 政治风险 国家政局变化 台湾海峡局势变化 土地政策 金融政策 税收政策 政策风险 地方性的政策规定变化 房地产制度变革 产业政策 社会风险 区域经济的不平衡发展 总体规划改变 技术风险 设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化 规划技术指标改变 土地成本变化 商品房市场价格整体波动 政策性的费用变化 城市整体经济以及居民收入水平变化 经济风险 工程造价异常波动 房地产租赁市场变化 企业资金供应计划的变化 金融政策及证券市场变化 自然风险 地震、海啸、台风 火灾 极端恶劣天气 6 七、房地产的三级市场架构 1、房地产一级市场—土地出让市场