房地产企业最优融资组合.pdf

房地产企业最优融资组合 最优融资组合的概念 界定最优融资组合的概念。 其一，最优融资绷带合的理论基础是 什么？是资本结构理论。 结构有广义与狭义之分，广义的资本 结构是指公司总资产中各种性质不同的资 本所占的比例；侠义的资本结构是指一个 公司长期债务资本和权益资本的构成比例。 资本结构影响公司的价值。 其二，最优融资组合的对象是什么？是融 资产品。融资产品是融资渠道、融资方式、 融资工具的集合体。企业融资产品一般可 分为三大类，即内源融资、外源融资和边 缘融资。 内源融资是指企业不依赖于外部资金，不 断将自我积累转化为投资的过程，属于基 础性融资和存量融资的范畴。 外源融资是指吸收其他经济主体的闲置资 金，使之转化为自己投资的过程，根据要 求权的不同分为债务融次、权益融资和中 间融资。 边缘融资，既具有融资功能又对公司治理 和制度安排产生作用的融资类型，随着资 本市场的日益发达，金融和融资创新的加 速，这一类的融资产品将会增多。 其三，最优融资组合依据的主要因素是什 么？是“六大要素” 。即：①成本。融资成本 可分为直接成本和全部成本，前者的主要 内容包括股息、红利、利息等，而后者则 为直接成本和其他费用支出的总和。 ②数量。融资数量是决定企业融资目标能 否实现的重要因素。 ③期限。融资期限是决定企业融资合理性 的关键因素。融资产品的期限分为长、中、 短三种期限。融资期限与投资期必须对 称，根据融资的实际用途和需求，在趋利 避害的原则下，灵活地对融资期限进行选 择。 ④风险。融次风险是决定企业融资是否合 理的重要因素。融资风险包括金融风险、 市场风险、汇率风险、政治风险、自然风 险、经营风险等，但最直接的是还本付息 的风险。在其他条件相同的情况下，企业 融资负债的比例越高，其面临的风险也就 越大。 ⑤机动性。融资机动性是决定企业融资是 否科学的重要因素。机动性是指企业在需 要流动资金时能否及时通过融资获得，而 不需要资金时能否及时偿还所融的资金， 并且提前偿还资金是否会对企业带来相应 的损失等。 ⑥方便性。融资的方便性是决定企业融资 是否科学合理的又一重要因素。融资方便 性是指企业有无自主权通过某种融资产品 取得资金以及这种自主权的大小，贷款人 是否愿意提供资金以及提供资金的条件是 否苛刻、手续是否繁琐。 综上所述，最优融资组合是旨以资本结构 理论为基础，以融资产品为对象，依据融 资的数量、期限、成本、风险、机动性、 方便性等主要因素，而选择的最优融资结 构与决策方案。 2、房地产企业主要融资产品解读 房地产企业的主要融资产品有以下品种： 1、内源融资Ⅰ。属于内源融资产品的普通 形态。包括挖掘内部资金潜力、加强对存 货的管理、降低成本费用、变卖资产融资 等。其主要特征：①存量融资，数量有 限；②成本低、风险小；③机动性，方便 性较强。 2、风源融资Ⅱ。属于准内源融资产品，主 要是吸收直接投资，包括吸收政府投资、 吸收其他企业及社会闲散资金、吸收内部 职工资金等。其主要特征：①成本较低， 期限灵活；②直接性；③多为资本金融资。 3、商业信用融资。商业信用融资是指企业 春信用，在销售商品、提供服务的经营过 程中向客户筹集资金的行为，包括应付账 款、预收账款、应付票据、合资经营等， 如房屋预售与按揭。其主要特征：①短期 性；②方便性；③直接性；④机动性；⑤ 风险性。 4 、信贷融资。是最主要的外源－债务融资 产品。包括各类商业银行贷款和其他非银 行金融机构贷款。除一般代贷品种外，创 新品种有综合授信、信用担保贷款等。其 主要特征：①大量性；②流动性；③期限 性；④风险性。 5、债券再次。属于外源－债务融资的主要 品种之一。企业债券，也称公司债券，是 企业依照法定程序发行、约定在一定期限 内还本付息的有价证券。企业债券与股票 一样，同属有价证券，可以自由转让。其 特征：①成本较高；②期限较长；③方便 性较差；④偿还偿还压力较大；⑤融资规 模受到限制。 6、股票融资。属于外源－权益融资最主要 的品种。股票是指股份有限公司为筹集自 有资本而发给股东的入股凭证，是代表股 份资本而发给股东的入股凭证，是代表股 份资本所有权的证书和股东借以取得股息 和红利的一种有价证券。股票可分为普通 股和优先股；记名股票和不记名股票；A股、 B股和H股；国家股、法人股和个人股；蓝 筹股、红筹股等。其主要特征：①永久 性，无到期日；②不需归还，没有还本付 息压力；③筹资风险较小 7、信托