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天津市三泽房地产经纪发展有限公司 第一部分 市场调查与分析 一、 沧州市房地产宏观市场分析 1. 市场概述： (1) 宏观经济背景分析： 2004年，沧州市经济运行继续保持良好的发展态势，2004 年沧州市实现国民生产总值700 亿元，按可比价格计算：比上 年增长 13.8%，全市财政收入 41 亿元，完成全年预算增长 15.5%。 统计部门的数字显示，2004 年沧州市经济增速高达 9.5% 如此高的增长速度归功于以下几个方面： A. 外埠来沧州市投资的强劲增长 B. 消费需求稳中趋旺 C. 进出口贸易快速增长 D. 第三产业发展加快 (2) 沧州市居住类物业市场简述 目前，沧州市房地产的热点已从新华区及运河区的中心向 西南方面发展。 2. 总体供应分析： 据统计 2003 年 1～10 月份，沧州市市区各类用房的总供 应量 30万平方米，与 2002 年相比下降 27.23%。 其中住宅28 万平方米，下降了 21.75%，在住宅当中，普 通商品住宅为 23.7 万平方米，下降7.6%，商业用房的供应量 为 1.75 万平方米，下降了 68.18%，中高档住宅为 1.13 万平 第 1 页 天津市三泽房地产经纪发展有限公司 方米，大幅度增加，是 2002 年的 29.9 倍。 3. 市场空置率与需求状况分析： (1) 空置率： 截止到去年，全沧州市一年以内的待销房为 10.27 万平方 米，其中住宅为 8.51 万平方米，一年以上的滞销房为 1.28 万 平米，从沧州市住房空置的实际情况看，沧州市的住房空置率 较小。 (2) 需求状况分析： 1983年至 2003年的 20年间，沧州市人口由 20 万增长到 40 万，人均住房面积从 8 平方米增加到 22 平方米，未来 10 年， 如果人均住房面积达到30 平方米，人口按现在的增长速 度，到 2013 年市区人口将达到 55 万人，增加的人口需要住房 450 万平方米，原有的 40 万人，每人增加 8 平方米，需新建 住房 320 平方米，再加上城区拆迁改造，10 年里最少也需新 建 130万平方米，三项加起来，今后10 年每年必须要有90 万 平方米住宅投入市场才能满足需求，而目前沧州房地产的现状 是去年商品房的竣工面积 65.63 万平方米，今年统计略高一 点，将达到 50 万平方米，明年则有所下降，因为宏观调控的 影响，全年的开工面积少于去年。 4. 价格分析： 近几年来，沧州市房地产市场的整体价格稳中有升，波动 不大，反映出沧州市房地产市场价格基本稳定，从各类用房的 价格情况看，普通商品住宅今年开始小幅回落，每平方米建筑 面积 1857.5 元，比去年下跌11.9元，表明目前普通商品住宅 供给略大于需求，经济适用住房的价格从去年的 1441元/平方 米上升到 1529 元/平方米，每平方米建筑面积上升 98 元，商 业用房的价格幅度上升很大，从去年的 2589元/平方米上升到 3826元/平方米，从一定程度上反映出市场对商业用房需求的 增加，高档住宅的价格有所回落，市场发展的空间正在缩小。 第 2 页 天津市三泽房地产经纪发展有限公司 沧州市住宅市场价格表现出几个问题，一，经济适用