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商品房市场介绍 市场小结： 2011年1月新增商品房住宅供应面积为96.3万㎡，销售面积为153.2万㎡，供求比为1：1.59， 成交价格同比增长27%，环比2010年12月上涨2.6%。 受“国八条”及春节长假影响，2011年2月长沙市场供求量大幅萎缩。住宅供应面积27.5万㎡， 销售面积64.7万㎡，供求比1:2.35。成交价格同比增长28.8%，环比1月增长4%。 2011年1-2月成交面积段集中在80-90㎡，占总成交量的16%。 1-2月成交区域主要集中在岳麓区、雨花区、开福区，成交量占比达80%以上。 销量突出的楼盘类型：大品牌、大规模楼盘，近郊低价盘。 城市综合体案例分析 随着长沙城市的发展，越来越多的城市综合体涌入市 场，其间不乏全国知名的商业地产开发商，这里我们选 取以开福万达广场为代表的3个项目以作研究。 开福万达广场 开发商介绍 大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅 游度假五大产业，万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电 影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商 业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营 及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物 业”）在内的四大核心业务板块。 万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是本公司 在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇 集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态 的大型综合性建筑群。 万达已然是商业地产开发的标杆企业 开福万达广场 企业竞争力 万达的核心竞争力，在于商业资源、营运管理和执行力三方面。 首创全国订单商业模式 联合开发：万达已经拥有多家不同业态的主力店作为 “紧密型合作伙伴”，多家国际 合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。且能跟随着 任何地方的万达广场开店。具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心70%的商业面 积，对剩余30%的招商产生极大的促进作用。 先租后建：与合作商家前期介入，招商在前，建设在后，保障每一个万达广场都能满 场开业，满铺经营。 技术对接：招商开始后，万达商业规划研究院就会开始规划商铺，尽量避免商家进场 后进行改建。 开发链环节：招商—设计—建设—持有—管理—运营。 集团商业运营经验丰富，具有极强的企业号召 力。 开福万达广场 开发模式 第一代(2002-2003年) 第二代（2004年） 第三代（2006年后） 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 城市副中心、城市的新开发区 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 及CBD 规模 5万㎡ 15万㎡ 40-80万㎡ “24小时不夜城”集成功能组 业态 购物功能组合 购物功能组合 合 主力商家 超市+家具家电+影院 百货+超市+建材家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 综合体