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第八章 房地产开发项目融资 1、房地产资本市场 2、房地产开发项目融资 3、金融机构对项目贷款的审查 4、房地产开发中的机构投资者参与 加快金融体制改革。……。三要大力发展资本市场。 推进多层次资本市场体系建设，扩大直接融资规模和比 重。稳步发展股票市场，加快发展债券市场，积极稳妥地 发展期货市场。 —— 国务院总理温家宝在2007年3月5 日在第 十届全国人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告 目的：让资本市场成为社会融资的重要渠道。 Real Estate Development 2 资本市场 是指证券融资和经营1年以上中长期资金 借贷的金融市场，包括股票市场、债券市场、基金市场和 中长期信贷市场等，其融通的资金主要作为扩大再生产的 资本使用，因此称为资本市场。 作为资本市场重要组成部分的证券市场，具有通过发 行股票和债券的形式吸收中长期资金的巨大能力，公开发 行的股票和债券还可在二级市场自由买卖和流通，有着很 强的灵活性。 货币市场 是经营1年以内短期资金融通的金融市 场，包括同业拆借市场、票据贴现市场、回购市场和短期 信贷市场等。 Real Estate Development 3 资本市场和货币市场都是资金供求双方进行交易的场所，是经 济体系中聚集、分配资金的“水库”和“分流站”。但两者有明确的分 工。资金需求者通过资本市场筹集长期资金，通过货币市场筹集短期 资金，国家经济部门则通过这两个市场来阔控金融和经济活动。 从历史上看，货币市场先于资本市场出现，货币市场是资本市 场的基础。但资本市场的风险要远远大于货币市场。其原因主要是中 长期内影响资金使用效果的不确定性增大，不确定因素增多，以及影 响资本市场价格水平的因素较多。 资本中场和货币市场统称金融市场，是我国社会主义市场经济 的重要组成部分，受到了政府的高度重视，发展速度很快，目前已初 具规模。改革开放以来的实践证明，金融市场的建立和发展，对优化 资源配置，搞活资金融通，提高资金使用效率，筹措建设资金，建立 现代企业制度，具有重要的意义。 Real Estate Development 4 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 1、房地产与金融的关系 共生性 2、房地产资本市场的结构 Real Estate Development 5 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 3、中国房地产金融的特点 （1）房地产开发资金过多地依赖于银行贷款 房地产开发投资资金中银行贷款比重为30% ，如 果考虑个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷 款，这一比重将上升到80%;低利率政策促进了信贷融 资。 房地产企业资产负债率在70%以上。 Real Estate Development 6 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 （2 ）股权融资和债券融资在我国房地产金融中所占 比重比较小 截止2009年末，全国房地产公司中上市公司167 家（119家沪深房地产上市公司及48 家境外上市中国内 地房地产公司）， （3 ）个人住房消费信贷存在潜在风险 国内的住房消费信贷即将进入3-8年的风险暴露 期，因此潜在风险将不断加大；预期利率上调 Real