北部万科城2010年一期营销总结.pdf

一线城市品牌开发商一线城市品牌开发商 短时快速销售营销模式分享短时快速销售营销模式分享 北部万科城北部万科一期营销总结年一期营销总结 项目区位、交通、规划属性 项目位处广州花都与清远市交汇处的清远龙塘工业区，远期具有广清轻轨 交通利好。属一线城市品牌开发商远郊生态综合大盘 清远站 广清轻轨 龙塘 龙塘站 本案 银盏 银盏站 狮岭 火车北站地铁9号线 高增高增 嘉禾 地铁3号线 广州火车东站 p 开发商：广州万科 占地面积：总用地125万平一期11.6万平 建筑面积：总规250万平，一期38万平 p容积率：2.0 ，一期3.27 产品类型：高层洋房（一期），联排别墅 p住户数：总规约2万户居住人口6 －8万人一期2560户 停车位：一期1724个，3户/个 项目配套属性 项目生活配套规划完善，但整体配套水平与区域竞争对手处于劣势， 酒店、高尔会、主题公园等大规模休闲、度假配套缺乏。 竞争 恒大 美林湖 碧桂园 碧桂园 北部万科城 项目 金碧天下 假日半岛 清泉城 铂金五星级酒店 18洞高尔夫 “故乡里”民 碧桂园凤凰酒店 中山附属幼儿园、 万平会议中心 国际乡村俱乐 居主题公园 千亩健康养生果园 清远公立小学 饮食中心 超五星级酒店 18洞高尔夫球 5000㎡温泉度假村 华润万家超市 运动中心 美林湖国际学 场 交通中心 临湖商业街 健康中心 校 碧桂凤凰酒店 商业街 社区交通岛 社区 娱乐中心娱乐中心 商业小镇 集中式商业街 社区医疗中心 配套配套 商业中心等 生态园 社区交通中心 临湖休闲会所 伊顿双语幼儿园、 娱乐中心 碧桂园国际学 综 小学 滨水公园 校 康体活动中心 医疗保健中心 假日半岛27洞 假日半岛五星 假日半岛“故乡里” 美林湖18洞标准高 美林湖五星级酒店 美林湖30000亩 国际标准高尔 级度假酒店 岭南文化公园 尔夫球场 休闲果园 夫球场 项目一期产品属性 一期主推小高层、高层洋房共计2560套，产品舒适度低，带万科标准简装 （约400 元㎡实际装修成本），首次开盘均价约3500元/ ㎡，总价22万起，性价比高。 69 ㎡两房：1200套 户型紧凑，舒适度低，实用 78 ㎡三房：1200套 率84-91% ；其中大三房、 97 ㎡大三房：80套 大四房一线临湖，但开发量 较小，合计仅160余套。 114 ㎡大四房：80套 销售目标与营销困境销售目标与营销困境 背景：背景：开盘开盘面临无面临无园园林展示林展示、、无样无样板间板间、、无无现场现场销销售中心售中心的的 ““三三无”无”窘境窘境 目目标：标：3131天天，完，完成销售金额超成销售金额超66亿亿，，换算销售换算销售套套数约数套 2011年1月前现场实景图 营销困境：无现场，时间短，推售量大。 营销关键突破